토지거래허지역에서의 부동산 매매약정서 작성방법 및 기타

Question

상황

1. 서울시 영등포지역 아파트 로 약 4개월전 임대차 계약 시작

2. 갑자기 임차인의 사정으로 내년 초에 퇴거예정임

3. 임대인은 이 기회에 전세(6억)와 매매(11억) 투트랙으로 부동산을 내놓은 상태

4. 전세가 먼저 나갈 줄 알았는데 매수자가 11억에 매수하려고함

질문

1. 전세인 경우에는 임차인이 위약금으로 부동산 보수를 대납 하겠다고 임대인과 약속을 했는데

만약에 매매가 이루어진다면 부동산 보수는 임대인이 전액 부담을 하는지 아니면 전세금 위약금조로 받아도 되는지

2. 매매약정서를 작성하려고 하는데 매매약정서 상 부동산 소유자와 매수 약정인 공란이 1개인데 매도자와 매수자가 각각 공동명의인 경우에 매매계약서와 동일하게 2명씩 전부 기록해야 하는지

3. 매매가가 11억인 경우 가계약금으로 1천만원을 먼저 받았고 매매약정서에 매매약정금액은 통상 얼마로 써야 되는지

4. 매매약정서는 반드시 작성을 해야되는지 여부

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 매매 성사 시 전세 위약금으로 약속된 보수 비용은 별도 합의사항으로 유지 가능하나 매매약정서나 본계약서에 임차인 위약금 활용 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 임대인이 전액 부담할 의무는 없으며 전세금 반환 과정에서 위약금을 공제받아 보수에 사용할 수 있지만 임차인 동의서와 증빙이 필수입니다. 따라서 매수인에게 보수 상태를 사전 공개하고 책임을 분담하시길 바랍니다.

2. 공동명의인 경우 매도인, 매수인 각 2명 모두 부동산 소유자 및 매수 약정인 공란에 전부 기재해야 합니다. 매매계약서와 동일하게 성명, 주민번호, 주소, 지분 비율을 상세히 작성하며 공동 서명하시길 바랍니다. 한 공란에 압축하지 마시고 별도 행으로 나누어 기록하시길 바랍니다.

3. 가계약금 1천만 원 수령 후 매매약정서에는 매매약정금 1,000만 원으로 전체 11억 원을 명시하며 잔금, 지급일, 허가 후 본계약 조건을 추가하시길 바랍니다. 통상 약정금은 전체 대금의 액 10% 이내로 하되 해약 시 반환 규정을 넣으시길 바랍니다.

4. 토지거래허가구역에서는 본계약 전에 매매약정서 작성이 반드시 필요하며 미 작성 시 계약 무효 위험이 있습니다.

허가 신청 시 약정서를 첨부해야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,전세가 아닌 매매로 실제 계약이 체결된다면

전세 위약금을 근거로 임차인에게 중개보수를 부담시키기는 어렵다가 실무상 원칙입니다

,매도자 또는 매수자가 공동명의(예: 2명)라면

약정서에도 공동명의자 전원을 기재하는 것이 원칙입니다

,매매약정서 금액 = 가계약금

본계약 체결 시 계약금으로 전환합니다

매매약정서에 전체 매매금액(11억)을 적는 것이 아니라 약정(가계약)으로 지급한 금액을 적는 형태입니다

,법적 의무는 없지만 분쟁 방지를 위해 작성을 권장하고 요즘은 토지거래허가를 받기 위해서 약정서를 먼저 쓰고 그 근거로 토지거래허가를 받고 허가가 나면 본계약서를 작성하게 됩니다

Answer 3

1. 전세인 경우에는 임차인이 위약금으로 부동산 보수를 대납 하겠다고 임대인과 약속을 했는데

만약에 매매가 이루어진다면 부동산 보수는 임대인이 전액 부담을 하는지 아니면 전세금 위약금조로 받아도 되는지

==> 그렇지 않습니다. 임차인이 사전에 약속한 중개보수를 받은 후 차액을 질문자님께서 부담해야 하는 사항입니다.

2. 매매약정서를 작성하려고 하는데 매매약정서 상 부동산 소유자와 매수 약정인 공란이 1개인데 매도자와 매수자가 각각 공동명의인 경우에 매매계약서와 동일하게 2명씩 전부 기록해야 하는지

==> 통상 한 꺼번에 기록합니다.

3. 매매가가 11억인 경우 가계약금으로 1천만원을 먼저 받았고 매매약정서에 매매약정금액은 통상 얼마로 써야 되는지

==> 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.

4. 매매약정서는 반드시 작성을 해야되는지 여부

==> 의무사항이 아닙니다.