가족간의 대출 문제로, 아파트 명의를 이전하는것도 가능한가요?
가족 구성원에게 대출 문제로 인해, 아파트 명의를 넘기는것도 가능한건가요? 비용이나, 방법은 어떤것인지요? 과정상에 주의해야 하는 점이 있을까요?
가족 구성원에게 대출 문제로 인해, 아파트 명의를 넘기는것도 가능한건가요? 비용이나, 방법은 어떤것인지요? 과정상에 주의해야 하는 점이 있을까요?
===> 실질적인 금전거래 없이 아파트 명의를 변경하는 것은 증여에 해당되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 세무적인 측면을 고려하여 아파트 명의변경 방법은 증여 또는 매매로할 것인지에 대해서 판단해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가족 간에 아파트 명의를 이전하는 것은 가능하지만 대출 상환, 세금 문제, 법적 절차 등을 고려해서 진행을 하셔야 합니다
명의변경을 할때는 취득세가 발생을 하니 법무사한테 상담을 받아보시는게 좋을거 같습니다
어떠한 조건으로 명의변경을 하는것이 유리한지 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가족간의 대출 문제로 명의를 이전하는 것은 증여로 추정되기 때문에 자금 이체 및 출처에 대해서 신경을 써야 합니다.
증여가 아니라는 것을 증명할 수 있게 매매계약서를 작성하고 시세에 맞게 거래해야 합니다.
시세보다 현저하게 낮은 가격으로 매매를 하면 증여로 추정되기 때문에 추후 증여세를 물수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 명의를 넘기는 방법은 매매를 통해서이든 증여를 통해서든 두가지 방식중에 하나로 하셔야 합니다, 가족간 매매 특히 직계존비속간 거래는 세법상 증여로 추정하기 때문에 매매방식으로 명의를 넘길경우 자금이체내역을 명확히 하시고, 거래금액에 대한 기준을 잘맞추셔야 합니다,
보통은 증여로 명의를 넘기게 되면 증여세에 대한 과세 / 매매로 할 경우 양도소득세에 대한 과세 이 두가지를 잘 비교하여 가장 세금이 적은 쪽으로 선택하셔야 합니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
가족 간 아파트 명의 이전은 가능하지만, 대출이 포함된 경우에는 부담부증여 또는 매매 방식으로 진행해야 하며, 이 과정에서 세금, 금융기관 승인, 법적 절차를 철저히 고려해야 합니다.
(1) 부담부증여 (대출 승계 포함)부담부증여란 증여 대상 부동산에 담보대출이 있는 경우, 대출을 승계하는 방식으로 명의를 이전하는 것입니다. 수증자(명의를 받을 가족)가 대출을 인수하면, 대출 승계 금액은 증여가 아닌 매매로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다. 그리고 나머지 무상 이전된 부분에 대해서는 증여세가 적용됩니다. 대출 승계를 위해서는 금융기관의 승인이 필요하며, 수증자의 신용도와 대출 상환 능력이 심사됩니다.(2) 가족 간 매매가족 간에도 정상적인 매매 거래가 가능합니다. 하지만 시세보다 30% 낮거나 3억 원 이하로 거래되면 국세청이 증여로 간주할 가능성이 높으므로, 정상적인 시세를 기준으로 매매해야 합니다. 매매 시 양도소득세가 발생할 수 있으며, 1세대 1주택자의 경우 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 매수자는 취득세를 부담해야 하며, 주택 보유 수에 따라 취득세율이 달라집니다.
명의 이전 시 발생하는 주요 세금은 양도소득세, 증여세, 취득세 등이며, 대출 승계 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
대출 승계를 위해 금융기관의 심사를 반드시 통과해야 하며, 디딤돌 대출과 같은 정책 대출은 승계가 제한될 수 있습니다. 가족 간 거래라도 시세보다 너무 낮은 가격으로 진행할 경우 증여로 간주될 가능성이 높아 세무조사가 나올 수 있으며 증여 방식으로 진행할 경우, 10년 이내에 동일한 가족 간 추가 증여가 발생하면 합산 과세될 수 있습니다.
가족 간 명의 이전은 다양한 방식이 가능하지만, 대출이 포함될 경우 세금과 금융기관 승인을 철저히 검토해야 합니다. 신중한 판단이 필요하며, 세무 전문가나 금융기관과 상담 후 진행하는 것이 안전합니다. 감사합니다.😀
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
가족 간에 대출 문제로 인해 아파트 명의를 이전하는 것은 가능하지만 여러 가지 법적,세무적 고려가 필요합니다.
먼저 명의 이전 방법에는 크게 두 가지가 있습니다.
증여 – 가족 간에 무상으로 명의를 이전하는 방법입니다. 다만 증여세가 부과될 수 있으며 증여받는 사람이 부담해야 할 세금이 클 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.
매매 – 실거래가를 기준으로 가족 간 매매 계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우에도 증여로 간주되지 않도록 적정한 거래가를 설정하는 것이 중요합니다.
증여세는 증여받는 사람 기준으로 10~50% 세율이 적용됩니다.
직계존비속 간에는 10년간 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 공제됩니다.
증여받은 사람이 이후 매도할 경우 취득가액이 낮아 양도세 부담이 커질 수 있음을 주의해야 합니다.
2. 매매 시 고려할 점가족 간 거래라도 시세에 맞는 가격으로 거래해야 합니다.
시세보다 너무 낮은 가격으로 매매하면 세무당국이 증여로 의심 할 수 있습니다.
매매 시 양도소득세가 부과되며 1가구 1주택 비과세 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
명의 이전 절차 및 비용매매 계약서 작성 (매매 시)
증여세 또는 양도세 신고
취득세 납부 (매매 또는 증여 시 모두 필요)
등기 이전 신청 (법무사 또는 직접 진행 가능)
비용은 거래 방식(증여 vs. 매매), 부동산 가격, 지역별 세율 등에 따라 달라지며 취득세는 3.5~12% 정도가 부과될 수 있습니다.
주의할 점대출 승계 가능 여부: 기존 대출이 있다면 금융기관이 새로운 명의자에게 대출 승계를 허용하는지 확인해야 합니다.
명의 이전 후 거주 요건: 1주택자 비과세 조건이나 종합부동산세(종부세) 부담 여부를 고려해야 합니다.
증여세 절세 방법: 10년 단위로 나눠 증여하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
명의 이전 전에는 세무사나 법무사 상담을 통해 최적의 방법을 찾는 것이 좋습니다. 참고하세요!!