경제
풋풋한잠자리177
재건축추진위의 설동의 70%이후의 과정이 궁금합니다.
재건축 추진위원회에서 70%동의를 얻어 조합 설립총회이후 재건축이 끝나 분양까지의 전반적인 흐름을 알고싶습니다. 그리고 동의하지않은 30%로는 어떻게되는지 궁긍합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 법이 완화가 되어 재건축의 경우 주민 70% 동의가 있을 경우 조합설립이 가능하고 다음 단계가 사업시행인가를 받는 것입니다. 다만 사업시행인가가 나온 후 30일 이내 미동의자에게 2개월 이내 동의여부를 다시 묻게 되고 그 기간안에 회답이 없어가 미동의를 하게 될 경우 매도청구권등을 행사를 해서 현금청산의 절차를 진행을 하고 사업을 진행을 하게 됩니다. 사업시행인가 다음으로 관리처분단계가 있고 다음으로 이주 철거 공사 입주 순으로 진행이 되게 됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재건축 추진위원회 단계에서 동의를 얻어 조합 설립 총회를 마치고 관할 지자체로부터 조합설립인가를 받게 되면 본격적인 재건축 사업의 주체가 형성됩니다. 참고로 현행법상 조합설립을 위한 법정 동의율은 전체 소유자의 75% 및 각 동별 50% 이상을 충족해야 하므로, 70%를 넘어 75%에 도달해 조합이 설립되었다고 가정하고 이후의 과정을 설명해 드리겠습니다. 조합이 설립되고 나면 가장 먼저 새로운 아파트를 지을 시공사를 선정하게 되며, 이후 건축 심의 등을 거쳐 단지 배치와 세대수 등 전체적인 사업의 밑그림을 확정하는 사업시행인가를 관할 지자체로부터 받아야 합니다.
사업시행인가가 떨어지면 기존에 소유하고 있던 주택의 가치를 평가하는 종전 자산 감정평가가 이루어집니다. 이를 바탕으로 조합원들에게 개략적인 분담금을 통지하고, 조합원들을 대상으로 희망하는 평형에 대한 분양 신청을 받습니다. 조합원들의 분양 신청이 완료되면, 각 조합원이 최종적으로 부담해야 할 분담금과 일반분양 물량, 사업비 등을 구체적으로 확정 짓는 관리처분계획을 수립하여 다시 지자체의 인가를 받습니다. 이 관리처분계획인가는 재건축의 복잡한 행정적 절차가 사실상 마무리되는 핵심 단계로, 이때부터는 공사를 위해 기존 거주자들의 이주가 시작됩니다.
이주가 모두 완료되면 기존 건축물을 철거하고 마침내 새로운 아파트를 짓는 착공에 들어가게 됩니다. 이 착공 시점을 전후하여 조합원들에게 배정하고 남은 잔여 세대에 대해 일반인들을 대상으로 하는 일반분양이 이루어집니다. 이후 정해진 공사 기간을 거쳐 건축이 모두 마무리되고 관할 관청의 준공 인가가 떨어지면 조합원과 일반 분양자들의 입주가 시작됩니다. 입주가 완료된 후에는 지적 정리와 함께 새 아파트의 소유권을 확정하는 이전고시를 진행하고, 조합의 남은 사업 비용과 수익을 정산하는 청산 및 해산 절차를 거치며 재건축 사업이 완전히 종료됩니다.
조합 설립에 끝까지 동의하지 않은 30% 남짓의 미동의자들의 경우에는 현행법에 따라 조합 측에서 '매도청구권'을 행사하여 부동산을 넘겨받게 됩니다. 재건축은 다수의 이익과 주거 환경 개선을 위해 진행되는 사업이므로, 법적으로 설립된 조합은 사업 진행을 위해 동의하지 않은 사람의 부동산을 시가(현재의 시장 가치)로 강제 매수할 수 있는 권리를 갖습니다. 통상적으로 조합은 미동의자들과 일정 기간 매매를 위한 협의를 진행한 후, 끝내 합의가 이루어지지 않으면 법원에 매도청구소송을 제기합니다. 법원의 판결에 따라 조합이 감정평가된 시가에 해당하는 금액을 지급하거나 법원에 공탁하게 되면, 미동의자의 소유권은 조합으로 넘어가게 되며 해당 주민은 현금을 받고 집을 비워주어야 합니다.
이렇게 결국은 미동의자 들에게도 동의자들과 같은 결과가 주어지기 때문에, 좋은 조건일 때 미리 동의하고 정산 받아 나가는 것이 유리하겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
조합 설립 인가 후 시공사 선정과 건축심의 및 사업시행계획인가, 관리처분 계획인가를 거쳐서 이주와 착공, 일반분양 순으로 진행됩니다. 조합설립에 동의하지 않은 30%는 도시 및 주거환경정비법에 따라서 조합설립인가 후 매도청구 절차를 통해서 현금 청산 대상자가 됩니다. 현금청산자는 자산 평가 후 보상금을 받고 정비구역 밖으로 나가야 하고 사업에는 더이상 참여를 못합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축은 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 추진위원회 승인 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다.
재건축에 동의하지 않게되면 조합원 자격을 얻지 못하게 되고, 조합에서 미동의자를 상대로 매도청구를 진행하여 현금청산으로 처리될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축은 조합 설립 이후부터가 본게임이고 대략 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분인가 -> 이주, 철거 -> 착공 -> 준공 및 입주 순서로 진행합니다.
70% 동의 이후는 보통 조합설립 인가를 받기 위한 핵심 구간으로 주택 단지 재건축의 경우 전체 구분 소유자 70% 이상 토지 면적 70% 이상 동의가 필요합니다.
감사합니다.