부동산 증여 시 증여세, 취득세 부과 관련
곧 신혼부부 예정입니다. 아직 혼인신고는 하지 않았는데 예비신부가 아파트 청약에 당첨 되었습니다
현재는 혼인신고를 할 수 없는 상황이라 중도금대출 전, 혹은 잔금대출 전에 혼인신고 후 공동명의로 계약하려 합니다
현재 분양가는 12.8억 입니다
이 경우 몇가지 질문 드립니다
잔금대출 전에 혼인신고 하고 1/2 증여하는 경우 6억까지는 증여세 면제, 0.4억 증여세 부과 + 6.4억에 대한 취득세 부과 가 맞는지
증여세/취등록세 부과 시 과표 기준은 취득가액인지, 감정가액인지, 시세인지
세금 부과 시 아파트에 들어가는 옵션 금액 포함하여 세금 부과하는지
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 기재하신 내용이 맞습니다.
2. 증여당시 시가로 적용됩니다.
3. 네 맞습니다. 옵션가도 포함입니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
분양권 상태에서 증여를 하는 경우 일반적으로 전매가 가능한 것으로 판단되므로 증여재산가액은 (분양권 납입금액 + 프리미엄)*1/2를 기준으로 증여세가 부과됩니다. 또한, 증여시점 당시 중도금대출이 있어 지분만큼 승계한다면 부담부증여가 되므로 중도금대출 승계에 대해서는 양도로 보아 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 분양권 상태에서 증여의 경우 증여행위에 대한 취득세는 부과되지 않고 차후 준공시점에 각각 절반씩 취득세를 부담하게 됩니다.
만약, 준공후 주택 상태에서 증여를 하는 경우에는 아파트의 시가*1/2 만큼 증여재산으로 보아 증여세가 과세되는 것이고 대출이 껴있다면 이역시 부담부증여가 되므로 대출승계 부분에 대해 양도세가 과세될 수 있습니다. 취득세의 경우 준공 시점에 전체에 대한 취득세를 부담하고 준공 후 증여시 취득세가 부담되므로 이 경우 취득세가 불필요하게 2번 부과될 수 있음을 유의하셔야 합니다.증여세과세표준은 분양권의 경우 (증여시점까지의 납입금액+프리미엄)*1/2 입니다. 다만 중도금대출 승계가 이루어질 경우 승계받은 채무액만큼은 증여세 과세표준에서 제외되고 채무를 가지고 있던 사람에게 채무면제에 따른 양도소득세가 부과되며 이경우 양도가액은 승계한 채무액입니다. 취득세의 과세표준은 증여세와 동일합니다.
세금 부과시 아파트에 들어가는 옵션 역시 과세표준에 포함됩니다.
부부공동명의에 대한 부담부증여는 이해하기 어려운 부분이 많으므로 반드시 전문 세무사와의 상담 후 진행하시기 바랍니다.
감사합니다.