경제
4년 전세 계약 완료후 2년 연장 계약시 특약사항
세입자가 전세 4년 개약완료 기간이 3월28일이고 세입자와 통화해서 2년 갱신하는 계약서 작성하기로 했습니다. (2년 뒤에 월세로 돌릴꺼라고 말했습니다)
2년뒤에는 전세가 아닌 월세로 할꺼라 종료하려고 하는데 재계약서 작성시 특약에 추가해여하는 부분이 있을까요??
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중요한건 이번에 계약 갱신시 꼭 특약사항에
계약갱신권을 사용하였다는 확실한 문구가 필요합니다.
예)
임대인과 임차인은 과거 계약 갱신 시 임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 이미 행사하여 소진하였음을
상호 확인한다.
또는
본 계약은 임차인의 계약갱신요구권이 소진된 상태에서 상호 합의하에 체결하는 새로운 임대차 계약이다.
꼭 이전이나 이번에 계약갱신 청구권을 사용했다는 문구가 있어야합니다.
그리고
임차인은 본 계약 만료일에 맞춰 주택을 임대인에게 원상복구 하여 명도하기로한다.
라고 못박으시면 향후 세입자가 다른말을 해도 증거가 남을 것입니다.
계약갱신청구권 잊지마세요~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
이미 4년 계약을 채웠다라고 한다면 세입자는 더이상 계약갱신청구권을 사용할 수가 없는 상태입니다. 이에 이번 2년 계약이 끝나면 계약 종료가 가능 하고 향 후 분쟁을 막기 위해서 계약 종료 예정 사실을 특약으로 명확히 남기시길 바랍니다. 임대인은 계약기간 만료 후 임대 방식을 월세로 전환할 계획임을 임차인에게 고지 하였고 임차인은 이에 대해 확인 하였다라는 내용을 특약으로 남기 신다면 향 후 월세로 전환하더라도 법적인 리스크를 최소화 할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
특약사항에 재계약서 작성을 하시고 현 계약 완료 시 다음 계약에 대해서는 월세로 전환을 하겠다는 특약사항을 기재를 하시면 될 것으로 사료됩니다. 단 만일에 임차인이 계약갱신청구권이 남아 있을 경우 기존 조건 그대로 2년 더 연장을 요구할 수 있으니 그 부분을 체크를 할 필요가 있어 보입니다.
감사합니다.
세입자가 전세 4년 개약완료 기간이 3월28일이고 세입자와 통화해서 2년 갱신하는 계약서 작성하기로 했습니다. (2년 뒤에 월세로 돌릴꺼라고 말했습니다)
2년뒤에는 전세가 아닌 월세로 할꺼라 종료하려고 하는데 재계약서 작성시 특약에 추가해여하는 부분이 있을까요??
===> 특약조건에 반영시켜 놓으시기 바랍니다. "본 건 계약기간이 종료가 되는 경우 임대인의 선택에 따라 전세에서 월세를 변경할 수 있음"이라고 반영시키시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
2년뒤에 해당 세입자가 갱신청구권을 사용하여 추가거주를 할수도 있고 이런 경우 임대인의 조건변경을 거절해도 연장이 가능하고 퇴거를 요구할수 없을수 있습니다. 또한 특약에 월세전환을 기재하더라도 이후 시세변경가능성이 있어 현시점에서 세부조건등에서 정확한 기재가 어려울수 있는점, 그리고 갱신청구권은 강행조건이기 떄문에 특약보다 우선되는 점을 고려하면 위와 같은 사항을 기재하는건 크게 의미가 없습니다.
개인적인 의견으로는 일단은 현 재계약시 특약에 갱신청구권 사용에 따른 재계약임을 명시하는게 좋을듯 보입니다. 이런 경우 다음 재갱신시 갱신청구권이 없기 때문에 협의과정에서 임대인이 월세로의 조건변경을 제시하게 되면 임차인은 이에 동의하고 연장을 하거나, 퇴거를 해야하는 상황으로 이어지기에 결과적으로 월세전환에 무리가 없을것으로 보입니다. 즉, 현재 갱신에서 갱신청구권 사용에 따른 연장을 명시하는게 가장 좋은 방법으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
4년 전세 후 2년 갱신 특약은 갱신이 계약갱신청구권 행사인지 합의 재계약인지 명확히 쓰고 2년 후 월세 전환은 임차인이 동의하지 않으면 강제할 수 없다는 점을 전제해야 합니다. 특약에는 갱신기간 종료 시 재계약은 상호협의로 하며 임대인은 종료 6개월~2개월 사이 갱신거절 또는 조건변경 의사를 서면 통지한다 같은 문구로 분쟁을 줄이는 게 핵심입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
재계약서 특약에
" 본 계약은 임차인의 계약갱신청구권으로 갱신되는 계약임"을 명시하시면 됩니다.
그러면 계약 후 임차인이 갱신을 요청하셔도 정당히 거절 할 수 있습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
4년 전세 후 2년 연장 재계약 시 특약에 2년 후 월세 전환 의사 + 갱신청구권 미사용 확인 + 임대인 해지권을 명시하는 게 좋습니다.
세입자가 동의하면 2년 후 원활하게 종료되며 법적 분쟁을 방지하고 월세 전환을 하면 되겠습니다.