연장계약서를 작성하지 않았으면 묵시적 갱신이라고 볼 수 있나요?

Question

안녕하세요?

우선 제 상황은 아래와 같습니다.

1. 21년 최초 전세 계약(21.10~, 2년)

2. 23년 여름 보증금 변동 없이 계약 연장하는 것으로 협의(집주인이 먼저 연락)

3. 25년 1월 이사 예정

문의사항은 아래와 같습니다.

1. 계약서 작성 없이 유선으로 더 거주하기로 했는데, 이 경우도 묵시적 갱신이라고 볼 수 있을지

2. 3개월 전 통보한다면 계약이 해지되는 것으로 볼 수 있을지

3. 중개수수료 부담 주체?

4. 다음 세입자가 구해져야만 나갈 수 있는지?

5. 이런 상황일 때 세입자가 주의해야할 점?

답변 미리 감사드립니다.

Answer 1

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

1. 묵시적 갱신은 갱신거절통지를 하지 않는 경우를 말하는바, 유선으로 더 거주하기로 말을 하였다면 묵시적 갱신이라고 보기 어렵고 합의에 의한 갱신 또는 갱신청구권 행사로 해석됩니다.

1. 3개월 해지는 묵시적 갱신을 전제로 하는 것인바, 1번 답변에 기초하여 묵시적 갱신에 관한 해지규정이 적용된다고 보기 어렵습니다.

2. 계약해지의 효력이 발생한다면 임대인, 발생하지 않는다면 임차인이 부담해야 할 것으로 보입니다.

3. 3번과 마찬가지로 계약해지의 효력이 발생했느냐에 따라 다릅니다.

4. 임차인 입장에는 최대한 묵시적 갱신이라는 취지로 가는 것이 유리합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

말씀하신 경우에도 임대인이 갱신거절의 통지를 하거나 계약조건 변경을 요구한 것이 아니므로 묵시적 갱신으로 볼 수 있고, 임차인이 해지통보 후 3개월이 경과하면 해지효력이 발생하므로 보증금 반환을 받고 나가시면 되겠습니다.