전세계약 재계약 관련하여 질문합니다!

Question

안녕하세요. 전세 재계약 관련 문의드립니다.

현재 예를 들어 2억짜리 전셋집에 1억 5천을 대출받고 5천은 제 돈을 넣어 1억 5천에 대한 이자를 내고 있습니다.

재계약을 할 때 은행에 대출 연장을 하는데, 공시지가가 내려가 2억짜리 집이 1억 9천2백만 원이 되었습니다.

HUG 보험도 하고 있습니다.

집주인은 본인이 800만 원 손해라면 재계약 시 차액 800만 원을 월세 개념으로 내라고 합니다. (약 달 30만 원

요즘 정책으로 인해 반전세가 추세라는 말도 하면서요.

은행 대출 > 집주인에게 감 > 본인이 이자를 냄 > 계약 종료 시 집주인이 은행에 대출금을 돌려냄

제 생각에

1. 현재 공시가격을 기준으로 HUG 보증기준을 적용하면 공시가격의 126% 수준이 전세보증금 반환보증 가입을 위한 중요한 기준이 되는 것으로 알고 있고, 이 기준은 임대인의 부동산 가치를 평가하거나 임대인의 재산가치를 보장하기 위한 기준이라기보다는, 임차인의 전세보증금 반환 위험을 관리하기 위한 보증심사 기준으로 이해하고 있습니다. 따라서 현재 공시가격에 따른 보증가능 범위에 맞춰 전세보증금을 조정해 재계약하려는 상황에서, 그 금액이 이전 계약보다 낮아졌다는 이유만으로 임대인이 경제적 손해를 입었다고 보는 것은 이해하기 어렵습니다.

2. 전세보증금은 임대인이 취득하는 매매 대금이 아니라 계약 종료 시 반환해야 하는 금액이기 때문에, 보증금 800만 원이 줄어드는 것은 임대인이 800만 원의 재산상 손실을 보는 것과는 다른 문제라고 생각하며

3. 일반적 반전세의 예를 들어 보증금 2억 원으로 계약할 수 있는 주택에서 보증금을 1억 5천만 원으로 낮추고, 줄어든 5천만 원에 해당하는 금액을 월세로 전환하는 방식으로 이해하고 있습니다. 하지만 현재 상황은 임차인이 보증금을 낮춰달라고 요청하는 것이 아니라, 현재 공시가격과 보증 기준에 맞는 금액으로 재계약을 위한 절차일 뿐이라 생각하고, 따라서 과거 계약 금액보다 현재 보증금이 낮아졌다는 이유만으로 그 차액을 임차인이 월세로 부담해야 한다는 것은 일반적인 반전세 전환과는 성격이 다르다고 생각합니다.

4. 현재 재계약으로 이 집에 계속 거주하려는 이유는 이사비, 중개보수, 새로운 주택의 보증금 마련, 이사에 드는 시간과 노동 등을 줄일 수 있기 때문입니다. 그러나 월 30만 원을 2년 동안 지급할 경우 총 720만 원이고, 이 정도의 추가비용이 발생한다면 현재 짐을 연장하는 경제적 이점이 크게 줄어들기 때문에, 단순히 공시가격 하락에 따른 기존 보증금과의 차이를 이유로 월 30만 원을 지급하는 조건은 부담이 크다고 판단됩니다.

집주인은 손해 본다는 800만 원을 월세로 받아내려는 건데, 2억을 갖고 있다 계약 종료 시 은행에 반환하는 게 아니라 차액 800을 따로 받겠다고 하는 건데 이 계약 연장이 맞는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약의 경우 임대인과 임차인간에 합의에 의해서 계약이 진행이 되게 됩니다.

부동산 시세가 하락을 해서 임대보증금 또한 시세가 하락을 하였는데도 임대인입장에서는 시세를 고수를 한다면 임차인이 이를 거절하고 또다른 곳에 임대차계약을 하는 방법이 있고 또한 못마땅하지만 임대인의 조건에 수긍을 해서 승낙을 하고 임대차 재계약을 하는 방법이 있을 수 있습니다. 임차인 입장에서도 이사비, 복비 등의 문제와 월세 비용 증가등을 잘 판단을 해서 다른 더 좋은 조건이 있는지 아닌 경우 지금이 좀 더 나은지 판단을 해보시고 결정을 하는 것이 좋다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

질문자님의 판단이 대체로 맞습니다.

공시가격 하락으로 HUG 보증 가능 보증금이 800만 원 줄었다고 해서 임대인이 800만 원의 매매 손실을 본 것은 아닙니다.

다만 기존 2억 원 전세를 유지 할 수 없고 보증금 1억 9천 2백 만 원으로 새 계약을 해야 한다면 임대인은 그 보증금 감소분 800만 원에 대한 자금 사용 이익을 월세로 요구하는 협상을 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 경우 결국 보증보험 가입기준 등에 맞추기 위해 기존 전세보증금을 낮추고, 줄어드는 금액의 일부를 월세로 전환하여 재계약하자는 내용으로 보입니다.

다만 중요한 것은 임대인이 말하는 800만 원의 차액이 당연히 임차인이 보전해야 하는 ‘손해’라고 보기는 어렵다는 점입니다. 전세보증금은 임대인이 취득하는 금액이 아니라 계약 종료 시 반환해야 하는 금액이기 때문에, 보증금이 낮아졌다는 것만으로 임대인에게 동일한 금액의 재산상 손실이 발생했다고 단정하기는 어렵습니다.

그렇다고 보증금을 낮추고 월세를 추가하는 조건 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 재계약 시 보증금과 월세 등 임대차조건은 결국 임대인과 임차인의 합의로 정할 수 있기 때문입니다.

현재 주변 전세시세나 보증보험 가입가능 금액이 낮아졌다면 임차인은 그에 맞는 보증금 인하를 요구할 수 있고, 반대로 임대인은 보증금을 낮추는 대신 일정 월세를 추가하는 조건을 제시할 수도 있습니다.

따라서 이 문제는 800만 원을 누가 손해 보는지가 핵심이라기보다, 임대인이 제시한 ‘보증금 인하 + 월 30만 원’ 조건을 임차인이 받아들일 경제적 이유가 있는지를 판단하는 문제에 가깝습니다.

월 30만 원이면 2년간 총 720만 원의 추가비용이 발생하므로, 주변의 다른 전세·반전세 시세와 비교하여 현재 주택에 계속 거주하는 것이 유리한지 판단해 보시는 것이 좋습니다. 조건이 맞지 않는다면 보증금 인하만을 요구해 협의하고, 협의가 되지 않을 경우 만기 퇴거 후 다른 주택을 알아보는 것도 선택지가 될 수 있습니다.