주차장 감정가 문의합니다(공시지가 문제)

Question

10층 건물 중 6층에 있는 주차장입니다.

공시지가로만 보면 면적이 커서 50억 정도인데 실제로는 5억에 팔릴까말까입니다.

(2,3층 상가도 공시지가보다 훨씬 싸게 거래됩니다. 약 1/5)

상속문제로 알아보고있는데... 비슷한 매매사례가 없는데

감정가로 받으면 현실적인 금액으로 감정이 될까요? 근거도 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

실제 현실적인 가격인 5억원 안팎의 금액으로 평가 받으실 수 있을 거 같습니다.

상속세는 현행법상 부동산의 '시가(실제 거래가)'를 기준으로 세금을 매기는 것이 대원칙입니다. 만약 해당 주차장과 비슷한 조건의 최근 매매 사례가 전혀 없고 감정평가마저 받지 않은 채 방치한다면, 과세 당국은 차선책으로 면적 대비 높게 책정된 기준시가(상업용 건물의 공시가격)를 억지로 적용하여 엄청난 상속세 폭탄을 부과하게 됩니다. 따라서 현재처럼 장부상 가치가 실제 가치를 심각하게 초과하여 왜곡된 상황에서는, 반드시 상속개시일 전후 6개월 이내에 공인된 감정평가법인에 의뢰하여 현실적인 시세를 반영한 감정평가서를 받아두는 것이 유일하고 가장 확실한 절세 수단입니다.

감정평가사가 이렇게 낮은 현실적인 금액을 합법적으로 산출할 수 있는 근거는 부동산의 용도와 수익성에 맞춘 전문적인 평가 방식에 있습니다. 주차장처럼 층수나 면적 대비 매매 거래 자체가 드문 특수 부동산은 단순히 땅값이나 건축비만 계산하는 것이 아니라, 해당 주차장을 실제 운영했을 때 발생하는 주차 요금이나 월 정기권 등 예상 수익을 바탕으로 전체 자산 가치를 역산하는 '수익환원법'을 핵심 근거로 사용합니다. 실제 주차 수요가 적어 수익률이 형편없다면 당연히 감정가도 바닥으로 떨어지게 됩니다. 이런 점을 참조하셔서 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공시지가 50억이니까 감정가도 그에 근접할 것이라고 보기는 어렵습니다.

오히려 주차장이라는 특수성과 실제 거래 가능성이 감정평가에서 상당히 중요하게 작용할 듯 합니다.

감정평가에서는 실제로 팔 수 있는 가격이 상당히 중요합니다.

참고바랍니다.

감사합니다.