전세 임차인이 집을 매수할 때 전세대출금 반환문의

Question

전세 주고있는 지방의 집을 매도하려고 임차인에게 고지하니 임차인이 집을 매수생각이 있다고 합니다.

임차인은 전세금을 대출받았고 은행 채권 최고액이 전세금 전액이 되어있는 상태이며 전세금반환 채권양도가 은행으로 되어있는 상태라 전세 만기 시 임대인이 전세금 상환을 은행으로 해야하는 상황인데

만기 전 직접 임차인이 현 집을 매수했을 때 전세금 반환은 어떻게 진행되는지 궁금합니다.

은행에 임대인이 상환후 임차인이 매매대금을 대출 받아 진행되는것인지.

or 임차인이 새로운 소유주가 되면서 채권양도부분도 새로운 소유주로 넘어가게 되니 임차인이 전세대출금을 직접은행에 상환하고 차액을 임대인에게 지급하면되는지 궁금하고 이과정에서 분쟁의소지나 법적인 문제는 없을지 궁금합니다. 감사합니다.

Answer 1

전세 주고있는 지방의 집을 매도하려고 임차인에게 고지하니 임차인이 집을 매수생각이 있다고 합니다.

임차인은 전세금을 대출받았고 은행 채권 최고액이 전세금 전액이 되어있는 상태이며 전세금반환 채권양도가 은행으로 되어있는 상태라 전세 만기 시 임대인이 전세금 상환을 은행으로 해야하는 상황인데

만기 전 직접 임차인이 현 집을 매수했을 때 전세금 반환은 어떻게 진행되는지 궁금합니다.

==> 이러한 경우에도 잔금일을 기준으로 임대인은 질권이 설정된 은행에 기존 보증금을 상환해야 하고 매수인(임차인)은 추가로 주담대 대출을 실행 해야 합니다

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Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

방법은 사실상 1가지로 정리됩니다

매매 진행을 하고 전세대출을 먼저 은행에 상환해야 합니다

그리고 남은 돈은 임대인에게 지급하고 소유권 이전해야 합니다

왜 이렇게 해야 하냐면 채권양도 때문입니다

전세금 반환받을 권리가 은행이라 임차인도 임의로 못 건드립니다

그래서 그냥 매수하면서 상계 처리도 안되고 임차인이 알아서 정리도 안됩니다

안전하게 하는 방법은 은행에 사전 협의를 하시고(필수)잔금일 동시처리를 해야 합니다 (상환 + 소유권이전)

법무사를 끼고 진행하시는게 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차인이 매수하는 경우 새 소유주가 된 후에도 전세대출 은행의 질권이 유지되므로 전세금 반환은 은행으로 먼저 상환하는 것이 맞습니다.

만기 전 매매 시 임대인은 매매대금에서 전세금 공제 받고 임차인은 잔금으로 새 대출 받아 은행 상환 -> 차액을 질문자님에게 지급하는 전세금 공제 매매로 진행하시면 될 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

임차인이 거주 중에 집을 매수하는 경우는 자주 있는 일입니다만, 현재 채권 양도가 설정되어 있는 상태로서 확인할 부분이 조금 있어보입니다.

결론적으로는 질문자(임대인)의 전세금 반환의무는 은행에 하도록 되어 있기 때문에 매매 대금에서 전세금을 상계하더라도 은행 대출금 상환이 되는지를 꼭 꼭 확인하셔야 합니다.

현재 법적으로는 전세금의 주인은 은행입니다. 만약 임대인이 임차인과 임의로 상계처리하고 소유권을 넘겨주었는데, 임차인이 은행대출을 갚지 않는 경우는 은행은 임대인에게 전세금 반환청구소송을 할 수 있기 때문에 위험합니다.

따라서, 은행에 양도의사를 먼저 밝히고, 채권양도된 전세금을 어떻게 상환처리할지 문의 하시는 것이 가장 좋습니다.

아마도 법무사가 대행하여 대출상환여부를 확인하고 등기서류를 접수하는 것이 순서가 될 것입니다.

부디 좋은 거래가 되시길 바라겠습니다.

감사합니다.