오피스텔로용도변경에대해궁금합니다
안산시에있는생활숙박형오피스텔을 일반오피스텔로변경하면
어떤차이가있는지궁금해요
그리고 부가세환급받은것을다시
내놓아야한다고하는데많이부담이됩니다 소유자들이변경하겠다고신청해놓았어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
생활숙박형 오피스텔과 일반 오피스텔(준주택용) 주요 차이는
생활숙박형은 법적으로 주거 불가이기 때문에 실제 거주를 하거나 일반 장기 임대를 주기엔 문제가 발생합니다.
그래서 많은 분들이 일반 오피스텔로 용도변경을 시도하시는 것입니다
생활숙박형 오피스텔은 사업자 등록 후 숙박업 용도로 사용할 경우, 부가세(분양가의 10%)를 환급받을 수 있었습니다.
하지만 용도변경을 하면 숙박업 용도가 사라지므로, 부가세 환급받았던 걸 다시 납부해야 합니다.
이런부분이 있으니 용도변경시에는 전문가와 상담후에 진행하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이전까지는 생활숙박형오피스텔에도 임대차등을 하는게 크게 문제되지 않았지만 정부가 생활숙박형 오피스텔에 대해서는 숙박업 등록을 통해 운영을 제도화 하면서 생숙에 대한 일반 임대차에 제동이 걸리기 되었습니다. 그에 따라 소유자는 숙박업등록을 통한 단기임대로써 이용을 하거나 일반오피스텔로 용도변경을 하여야만 기존대로 임대차가 가능하게 되었습니다.
실질적으로 어떠한 차이나 혜택이 있어 변경하는게 아닌 기존대로 임대차나 거주를 유지하기 위해서는 반드시 용도변경을 하여야만 하는 상황으로 보시면 됩니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
생활형 숙박시설은 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류 되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상에서도 제외되는 장점이 있지만, 본인이 실거주를 할 수 없고 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게 되는 단점이 있습니다.
오피스텔로 변경하게되면 자유롭게 주거용이나 업무용 중에서 선택하여 사용할 수 있는데, 주거용으로 용도를 변경하거나 전입신고를 하게되면 주거용이 되어 주택수에 잡히게 되어 과세됩니다. 하지만 주택 청약시에는 주거용이나 업무용이나 모두 주택수에 들어가지 않습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
안산시에 있는 생활형 숙박시설(레지던스)을 일반 오피스텔(업무시설)로 용도변경하면, 다음과 같은 차이가 있습니다.
1. 전입신고와 주거 가능 여부
생활형 숙박시설은 건축법상 ‘숙박시설’이기 때문에 원칙적으로 전입신고를 할 수 없고, 주거용으로 사용하는 것도 제한됩니다.
반면, 오피스텔로 용도변경을 하면 전입신고가 가능해지고, 실질적으로 주거용으로 사용할 수 있습니다.2. 임대 운영의 자유도
생활형 숙박시설은 임대 운영 시 관광진흥법에 따른 숙박업 등록이 필요하고, 일일 청소나 숙박 관리 기준을 충족해야 합니다. 일반 오피스텔은 그런 제약 없이 월세, 전세 등 임대차 계약이 자유롭습니다.3. 세금 및 대출 관련 차이
생활형 숙박시설은 주택으로 인정되지 않기 때문에 주택수에 포함되지 않아 보유세나 종부세에서 유리할 수 있습니다. 하지만 대출 규제 측면에서는 DSR 등에서 불리한 경우가 많습니다.
오피스텔은 주택으로 인정되는 경우가 있어, 대출이나 세금 측면에서 유불리가 달라질 수 있습니다. 특히, 용도변경 후 주거용으로 사용하면 주택수에 포함될 가능성이 있습니다.4. 부가가치세 환급분 반납 문제
생활형 숙박시설은 상업용 건물로 간주되어 분양 시 부가가치세(분양가의 10%)를 환급받을 수 있습니다.
하지만 오피스텔로 용도변경을 하게 되면, 국세청에서는 "용도 외 사용"으로 간주하여 기존에 환급받은 부가세를 다시 반납하라고 통지할 수 있습니다.
특히, 취득 후 5년 이내에 용도변경을 하면 환급받은 금액의 전액 또는 일부를 다시 내야 하며, 가산세가 붙는 경우도 있습니다.예를 들어, 분양가가 2억 원이었다면, 약 1,818만 원의 부가세를 환급받았을 텐데, 이를 다시 토해내야 할 수 있습니다. 이게 가장 큰 부담입니다.
5. 장점과 단점 요약
용도변경을 하면 임대나 매도 측면에서 장기적으로 유리할 수 있고, 실거주도 가능해지는 장점이 있지만, 부가세 반납이라는 단점이 있어 당장 큰 비용 부담이 생깁니다.만약 건물 전체 소유자들이 단체로 용도변경을 신청한 상태라면, 향후 국세청에서 개인별로 부가세 환급분 반납을 통보할 가능성이 높습니다.
이럴 경우, 세무사를 통해 정확한 환급액과 납부 계획을 미리 확인하시고, 필요하다면 분할 납부 등을 준비하는 것이 좋습니다. 참고하세요!안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
생활형 숙박시설을 일반 오피스텔로 변경 시 차이점은 생활형숙박시설은 용도가 숙박업(비주거) 이지만 오피스텔은 업무시설로 주거가 가능합니다.
또한 생숙은 거주가 원칙적으로 불가 하지만 오피스텔은 거주가 가능합니다.
이게 가장 큰 차이점 입니다.
생숙은 사업용 부동산이라 초기 분양 때 부가세 10%를 환급 받을 수 있습니다. 이 부분으 오피스텔로 변경되었을 때 환급 되었던 부가세를 국세청에 다시 납부해야 합니다.
감사합니다.