전세사기 빌라 셀프경매관련 지식좀 나눔해주실분?
전세사기 당한 빌라 셀프낙찰때문에 양도 소득세 낼 판이라 도와주세요 ㅠ 빌라 낙찰시 3주택이 되서 8월8일 아파트 매각일인데 그때까지 주택수가 늘어나면 안되서요 ㅠㅠㅠ
1.매각기일통지서에 4회까지 밖에 없는데 더 미룰수 있는지2.4차 매각결정기일 7월4일인데 8.8일까지 주택수에 포함 안되게 소유권을(잔금치루면 주택수에 포함된다는 말이 있어서요) 미룰수있는지
3. 전세사기 물건 셀프낙찰이라 잔금이 따로 없는데 이럴땐 어떻게 대처할수 있을지 여쭙니다 ㅠㅠ 도와주세요 ㅠㅠ
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.
잔금을 8월 8일 이후에 치면 됩니다. 주택수에 포함되지 않습니다.
셀프낙찰의 경우, 보증금 전액으로 상계된다면 배당기일이 잔금 납부일이 됩니다. 낙찰 후 통상 한달여 뒤에 배당기일이 잡힙니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매는 일반적으로 1~4회까지 입찰기일을 지정한 후 낙찰되지 않으면 매각절차가 취소되거나 재진행(재매각) 됩니다.
하지만 다음과 같은 방법으로 기간을 연장할 수 있는 가능성이 있습니다:
매각기일 연기 신청: 특별한 사유가 있을 경우 법원에 "매각기일 연기 신청"을 할 수 있지만, 받아들여질지는 법원 재량입니다.
입찰 불참 유도: 4차 매각까지 아무도 입찰하지 않으면 자동으로 유찰됩니다.
그 후 재경매로 넘어가면서 시간이 조금 더 벌어질 수 있습니다.
법원 경매 담당 계에 문의: 사건번호를 갖고 직접 담당 계장에게 문의해 사정 설명 후 방법을 물어보는 것이 좋습니다.
실무적으로 도움을 받을 수 있는 포인트입니다.
세법상 "주택 수"는 보통 소유권이전등기일이 아닌 ‘잔금 지급일’ 또는 '소유권 취득일’ 기준입니다. 하지만 셀프낙찰이므로 아래와 같이 보셔야 합니다
낙찰일(7월 4일) 이후 잔금기일이 없다면, 낙찰일 또는 매각허가일 기준으로 주택 소유가 인정될 수 있습니다.
소유권이전등기 접수일이 가장 확실한 판단 기준입니다.
등기를 미루면 일정 기간 주택수에 잡히지 않을 수 있습니다
잔금 없는 셀프낙찰의 경우, 법원에서는 "매각대금 완납일 = 배당기일 전날 등"으로 판단하는 경우가 있어 법원 실무나 세무서 입장을 확인하시는 것이 중요합니다.
→ 즉, 소유권이전등기를 최대한 늦추는 것이 현재로선 가장 현실적인 방법입니다.
셀프낙찰의 경우 대부분 보증금이 낙찰가로 인정되며, 따로 잔금을 납부하지 않으므로 바로 소유권이전등기 절차로 넘어갈 수 있습니다.
하지만 소유권이전등기를 하지 않으면 ‘주택 수’로 인정되지 않을 수 있습니다.
따라서, 등기를 8월 8일 이후로 미루는 것이 핵심입니다.
일반적으로 소유권이전등기 접수는 낙찰허가일로부터 6개월 이내에 가능하니, 서두르지 말고 8월 8일 이후에 등기를 신청하시는 것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
아주 중요한 상황이라 제가 차분히 정리해서 설명드릴게요.
지금 상황을 보면 전세사기 빌라 셀프낙찰이고, 8월 8일까지 주택수 증가를 막아야 하는 상황이네요.아래 내용 하나씩 짚어드릴게요.
1.매각기일 통지서 4회 이후 더 미룰 수 있는지?경매는 최대 4회 유찰 이후엔 법원에서 ‘변경 또는 취하 없으면 매각기일 진행’ 방침이에요.
원칙적으로 4회 이후엔 추가 유찰이나 연기 안 됨하지만 채권자(금융기관)가 동의하거나 매수신청보증금 미납 → 유찰처리
등의 상황이 생기면 추가 유찰 가능성이 생깁니다.셀프낙찰인 경우엔 유찰을 일부러 유도하는 것도 방법인데, 이건 법원 담당 경매계에 문의해서
‘사정서 제출 후 낙찰포기 및 보증금 몰수 없이 기일 연기 요청’ 같은 방법이 가능할지 확인해보셔야 해요.
요즘 전세사기건은 법원이 어느 정도 사정을 봐주는 케이스도 있습니다.결론은?
2.매각결정기일 7월 4일인데 8월 8일까지 주택수 포함 안 되게 미룰 수 있나?
원칙적으론 4차 이후 연기는 안 되지만, 사정서 제출 + 기일변경신청 가능 여부를 법원에 문의해보세요.핵심은 ‘잔금납부일’이에요.
잔금납부일 = 주택수 포함일매각결정기일(7월 4일) 이후
매각허가 결정 확정(통상 1~2주 소요)
잔금납부기한 통지 (매각허가 확정일로부터 30일 이내)따라서, 만약
잔금납부기한이 8월 8일 이후로 잡히면 문제없고 8월 8일 이전이라면 잔금납부를 기한 마지막 날에 하시면 됩니다
결론은? 잔금납부기한을 최대한 8월 8일 이후로 잡는 게 관건
3.전세사기 셀프낙찰에 잔금이 따로 없는 경우?
법원에 사정서 내서 기한연장 요청 가능성도 확인해보세요 (전세사기 피해자라면 가능성 있어요)셀프낙찰이면 보통 매수보증금만 내고 잔금은 세입자 본인의 보증금이므로
따로 현금 납부 없이 법원에서 정산 방식으로 처리해요.이때도 법원은 형식상 잔금납부기한을 정해놓습니다.
그 기한 내에 서류 정리 및 납부 의사 표명만 늦추면 잔금일을 조절 가능해요.결론은?
잔금 자체가 없더라도 법원에 잔금납부일을 기한 마지막 날로 설정 요청
현실적인 방법
(사정서 제출 가능성 있음)법원 담당 경매계에 전화
“전세사기 피해자인데, 셀프낙찰 주택수 문제로 잔금일을 8월 8일 이후로 조정 가능 여부 문의”
(요즘 전세사기 피해자 보호차원에서 융통성 두는 곳 많음)사정서 제출
‘전세사기 피해자로서 주택수 제한으로 8월 8일 이후 잔금납부 희망’ 사유로만약 안 된다면
잔금납부기한 마지막 날에 납부 입니다. 참고하세요!