임차인입니다 묵시적갱신 임대인보증보험문의

Question

안녕하세요

오피스텔 전세살고있는 임차인입니다

임대인이 임대사업자라 임대인보증보험이 들어져있습니다

올해 10월에 계약이 만료되어 묵시적갱신 혹은 합의하여 더 거주할예정입니다

임대인 보증보험은 28년도 4월까지 보증되어있습니다

2년을 더살게되면 저는 28년도 10월까지 지낼 예정입니다

혹시나 28년도 4월에 임대인의 개인사정 혹은 모종의 이유로 보증보험연장이 불가하게 된다면 보통의 경우 임차인이 나머지 계약기간에 대하여 보험을 들수있는것으로 알고있는데,

묵시적갱신으로 계약서를 따로 작성하지않아도 위와같은 상황이 발생하게되면 임차인이 나머지기간에 대해 연장신청을 할수있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

올해 10월 만기 후 계속 거주하실 예정인데, 임대인의 보증보험이 2028년 4월에 끊길 상황이 걱정이시군요.

묵시적 갱신이 되면 계약서를 따로 쓰지 않아도 전 임대차와 같은 조건으로 2년이 더 이어집니다. 임대사업자는 임대차계약이 종료되는 날까지 보증 가입을 유지할 의무가 있어, 만료분 재가입은 원칙적으로 임대인 몫입니다.

다만 임대인이 다시 가입하지 못하면 임차인이 그 보증을 이어받는 구조는 아니고, 본인 명의의 전세보증금반환보증(임차인이 직접 들어 보증금을 돌려받는 보험)에 새로 가입하셔야 합니다. 심사 때 갱신 사실을 증명해야 하니 갱신계약서 한 장은 받아 두시는 게 좋겠습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세 계약 연장을 앞두고 보증보험 문제로 걱정이 많으실 텐데, 결론부터 말씀드리면 묵시적 갱신 상태에서 계약 기간 후반부에 임차인이 직접 보증보험에 가입하는 것은 제한될 가능성이 매우 높습니다.

1. 보증보험 가입 기한의 제한

임차인이 가입하는 전세보증금반환보증은 통상적으로 전체 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2026년 10월부터 2년간 계약이 연장될 경우 2028년 4월은 이미 계약 기간의 절반이 훌쩍 지난 시점이므로 임차인의 신규 가입이 어렵습니다.

2. 묵시적 갱신 시 연장 계약서 작성 필요성

묵시적 갱신은 종전 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 법적 효력이 인정됩니다. 그러나 보증보험 기관에서는 명확한 보증 기간 산정과 심사를 위해 확정일자가 부여된 연장 계약서를 요구하는 경우가 많으므로 보험 관련 절차를 위해서는 새로 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.

3. 등록임대사업자의 보증보험 가입 의무

등록임대사업자는 임대차 기간 내내 보증보험을 유지할 법적 의무가 있습니다. 임대인이 2028년 4월 이후 보험을 갱신하지 않는다면 민간임대주택법 위반으로 과태료 부과 대상이 되며, 임차인은 이를 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

지금 상황에서는 다가오는 10월 계약 연장 시점에 임대인과 연장 계약서를 새로 작성하시고, 임대인에게 만기 시 보증보험을 반드시 갱신하겠다는 확답을 받아 문자 등 증거로 남겨두시는 것이 필요합니다.

안전하게 전세금을 지키시고 원만하게 계약을 이어가시기를 바랍니다.