경제
전셋집을 들어가려고 등본을 떼 보았는데
단독주택(다중주택), 근린생활시설로 적혀있으면 전세대출이나 보증보험이 가능할까요? 그 외에는 근저당권이 걸려있어서 특약에 무슨 조항을 넣어야 할지 고민 중입니다. 어떤 조항을 넣어야 좋을까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
근린생활시설의 경우 원칙적으로 보증보험가입이 되지 않습니다. 조건부 가입이 가능한 경우도 있는데 이는 해당매물에 따라 달라지므로 질문의 내용만 보고는 정확한 판단이 어렵습니다.
그리고 선순위 근저당이 있는 경우 임대인과 협의하여 선순위 근저당말소를 조건으로 계약을 한다면 특약에 잔금시 기존 근저당말소특약을 넣으시야 하고, 위처럼 보증보험 미가입에 따른 위험이 있기에 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환특약을 넣으시는게 필요할듯 보입니다. 단, 특약은 두당사자간 합의에 따라 기재가되는 만큼 임대인이 이를 거부하면 기재할수 없기에 중개사를 통해서 잘 조율하셔야 할듯보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
들어가실 집이 싸고 좋죠?
왜 싸고 좋을까요?
독이든 사과이기 때문입니다.
설명드리겠습니다
공부상 상가인데 주거용으로 개조한 경우가 근린생활시설입니다.
전세대출과 보증보험 가입이 원칙적으로 불가능하며, 나중에
전입신고를 해도 주택임대차 보호법상 완벽한 보호를 받기 어렵습니다.
취사시설 설치가 불법인 경우가 만허아 적발 시 위반건축물로 등재될 수 있으며 이경우
대출은 즉시 거절됩니다.
제발 다른곳을 알아보세요
나는 괜찮겠지라고 생각하시죠?
경매로 재산 날리고 우는 사람 대부분이 그렇게 생각합니다.
차라리 그 보증금으로 도박을하세요
그게 나아요
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
사진 속 용도에 포함된 근린생활시설은 법적으로 상가이기 때문에 주거용 전용 대출이나 시중은행의 전세자금대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 허그 등 보증기관은 건축물대장 용도상 주택이 아닌 근린생활시설이나 취사 시설 설치가 금지된 다중주택에 불법 개조가 있는 경우 보증보험 가입을 허용하지 않습니다. 현재 해당 매물에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 금액에서 선순위 세입자 보증금을 합계가 집값의 60~70%를 초과할 경우 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 큽니다. 필수 특약으로 임차인의 사유가 아닌 건물 결격 사유 (용도, 근저당 등)로 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다 , 임대인은 잔금과 동시에 선순위 근저당권을 말소하고 익일까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 조항으로 대항력을 확보해야 합니다. 제가 보기에 해당 매물은 법적 보호를 받기가 까다로운 위험 매물로보이니 가급적 건축물대장상 주택으로만 표기된 안전한 집을 선택하시길 권장합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부에 단독주택(다중주택)이나 근린생활시설로 되어 있다면 전세대출과 보증보험은 건축물 용도에 따라 가능 여부가 달라집니다. 다중주택은 통상 세대별 등기가 없어 보증보험 가입이 어려운 경우가 많고, 근린생활시설은 주택이 아닌 상가로 분류되면 주택도시보증공사(HUG) 보증이 거절될 가능성이 높습니다. 전세대출도 금융사마다 취급 기준이 달라 사전 심사가 필수입니다.
근저당이 설정되어 있다면 특약에 계약 후 추가 근저당 설정 금지, 기존 근저당 말소 조건, 보증보험 미가입 시 계약 무효 및 계약금 반환 조항을 넣는 것이 안전합니다. 또한 선순위 채권 총액이 매매가 대비 과도하지 않은지도 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
단족주택 + 근린생활시설 용도의 건물은 전세대출과 보증보험 가입이 대부분 불가능 합니다.
필수 특약으로는 " 임대인은 자금일까지 선순위 근저당권 및 질권을 모두 말소 확인 후 잔금을 지급한다. 말소 불가 시 계약금 전액 반환하면 임대인이 모든 책임을 진다."
이 정도 특약을 기재하시면 되겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
근린생활시설로 분류된 호실은 전세대출과 보증보험 가입이 불가능합니다. 다중주택은 가능할 수 있으나 선순위 보증금이 많으면 거절될 확률이 높습니다. 다중주택은 통건물 등기이므로 내 보증금보다 앞선 선순위 임차인들의 보증금 합계를 반드시 확인해야 합니다. 필수 특약 조항으로 금융기관이나 대출 심사나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다, 계약일로부터 잔금 지급일 익일까지 새로운 근저다권 설정 등 모든 권리 변동 행위를 하지 않는다, 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하여 이를 위반시 계약은 해지하며 계약금을 즉시 반환한다, 임대인은 선순위 보증금 현황을 정확하게 제공하고 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수있다 이정도의 조항은 반드시 넣어야 합니다. 계약하시려는 호수가 정확하게 근생으로 표시되어 있다면 전세대출이 불가능하니 주의하시고 계약을 해야 합니다.