농지에서 대지로 전환한 땅에 농사를 지을경우 사업용토지 판단은?
90년대 총 4필지를 답으로 취득하여 이중 2필지를 2010년 대지로 지목변경하였습니다. 이후 4필지 모두 계속 답으로 이용중인데 경영체 등록이 되어있진 않습니다.
판매시 사업용토지로 볼수 있을까요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
기본 원칙
사업용 토지란
실제 사업(경작 포함)에 이용되는 토지로서 농지의 경우 경영체 등록이 되어 있어야 함.지목이 ‘답’이든 ‘대지’든 실제 이용 상태와 관련 법령상 요건 충족 여부를 종합적으로 판단해요.
질문 주신 상황 정리
1990년대 답(논)으로 취득
2010년 2필지를 대지로 지목변경
현재 4필지 모두 실제로는 논으로 사용 중
경영체 등록 없음
문제점
경영체 등록이 없는 상태라면 양도소득세법상 사업용 토지로 인정받기 어려움
농지법상 ‘농지’는 경영체 등록 및 실제 경작 여부가 중요
등록 없이 경작만 했다고 사업용토지로 보기 어렵습니다.게다가 ‘대지’로 지목변경된 토지는 지목상 대지이기 때문에 실제 논으로 사용해도 사업용토지로 보기 어려운 점
실제로 국세청 판례도 "지목이 대지이고 사업용 사용 증빙이 명확하지 않으면 사업용토지로 보기 어렵다"
라고 해석하는 경우가 많아요.
결론
경영체 등록이 없는 논(답) : 사업용토지 인정 어렵다
지목이 대지로 변경된 토지 : 실제 경작해도 사업용토지 인정 거의 불가
정리
(특히 대지는 기본적으로 비사업용토지로 간주)4필지 전부 양도 시 ‘비사업용토지’로 과세될 가능성 높음
양도세 중과세율(10%p 가산) 적용 가능성조치 가능성
혹시 양도 전이라면 경영체 등록을 지금이라도 할 수 있는지 지목을 다시 농지로 복구할 수 있는지 검토해볼 필요 있어요.
단, 양도 직전 급하게 등록/지목변경하면 인정 안 될 가능성도 높고 보통 3년 이상 실제 사업용으로 사용했음을 증빙해야 하니까 현실적으로 쉽진 않아요. 참고하세요!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
농지에서 대지로 전환한 후에도 농사를 계속 짓는 경우, 해당 토지의 사업 용 토지 여부에 대한 판단은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
지 목 변경 : 대지로 지 목이 변경된 이후에도 농업 활동을 지속하고 있다면, 해당 토지가 사업 용으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 대지로 변경된 토지는 일반적으로 주거 용, 상업용으로 분류되기 때문입니다.
경영 체 등록 : 경영 체 등록이 되어 있지 않다면, 농업 경영으로 인정받기 힘들어 사업 용 토지로 분류되는 데 불리할 수 있습니다.
판매 시점 : 판매 시 사업 용 토지로 인정받기 위해서는 해당 토지가 농업용으로 실제로 사용되고 있었음을 입증할 수 있어야 하며, 관련 서류 준비가 필요합니다.
결론적으로, 현재 상황에서 사업 용 토지로 인정받을 가능성은 낮습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
농지를 8년 이상 자경하여 사업용토지에 해당하는 경우에는 대지로 전환한 후에도 사업용토지로서 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 자경요건을 만족하는 지 확인하시기 바랍니다.
90년대 총 4필지를 답으로 취득하여 이중 2필지를 2010년 대지로 지목변경하였습니다. 이후 4필지 모두 계속 답으로 이용중인데 경영체 등록이 되어있진 않습니다.
판매시 사업용토지로 볼수 있을까요?
==> 현재 상태에서 답 등으로 토지를 이용하였다면 사업용 토지에 해당됩니다. 비업무용 토지가 되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
사업용 토지로 보기 어렵기 때문에 지목이 대지로 변경된 필지는 비사업용 토지로 과세될 확률이 높습니다.
감사합니다.