경제
부모님 명의 아파트 증여/가족간거래 알려주세요
부모님이 가지고계신 현재 매매가 5억원의 아파트가 있고, 해당 아파트에는 3억8천만원에 전세를 살고있는 세입자가 있습니다.
현재 다주택자 규제로 부모님께서는 해당 아파트를 아들인 저에게 처분하고 싶어하시는데,
여기서 제가 해당 아파트를 받을 수 있는 방법 중 가장 효율적인 방법을 알고싶습니다.
저는 무주택세대주이며 결혼예정인 여자친구가 있습니다.
모아둔 돈은 따로 없으며, 부모님께서 결혼할 때 1억 보태주신다고 하셨습니다.
결혼 및 입주는 맞춰 진행할 수 있습니다.
이때 직계가족에 대한 대출 제한부분이 있어 아래 1, 2 가 궁금하고, 아래 선택지가 아니더라도 가장 현실적이고 효율적인 방법을 알고싶습니다.
1. 부담부증여 - 전세퇴거자금대출 가능여부 및 대출금리
2. 가족간거래 - 신혼부부디딤돌/생애최초주담대/보금자리론 등 가능여부 및 대출금리
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
현재 구조라면 가장 현실적인 방법은 전세를 승계하는 부담부증여입니다. 전세 3억8천은 채무로 인정되어 그 부분은 증여가 아닌 것으로 계산되고, 차액 1억2천에 대해서만 증여세가 과세되며 혼인 전이라도 10년간 직계존속 공제 5천만원을 적용받을 수 있습니다. 다만 전세퇴거자금대출은 소득과 DSR 규제를 적용받아 한도가 제한될 수 있어, 실제 입주 시점에 맞춰 은행 사전심사를 먼저 받아보고 진행하는 것이 가장 안전한 선택입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가족간의 매매 계약 시 정부기금 대출은 제한이 되게 됩니다.
따라서 결혼 증여의 경우 1억 5000만원까지 증여가 비과세 이므로 증여를 받으시고 다음으로 전세퇴거용자금대출등을 활용을 하시는 것이 좋다고 사료되지만 전세퇴거용자금대출이 1억으로 제한 되는 대출규제로 체크를 해 보셔야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부담부증여 및 가족간 매매 거래 둘 중 하나 선택히시면 되겠습니다.
임차인 부분은 포괄 승계되어 권리와 의무가 승계되기 때문에 신경 쓰지 않아도 되며 개인적으로 부담부 증여를 선택하는 것이 가장 깔끔하게 진행될 듯 합니다.
아파트 매매 금액이 고가가 아니고 임차인도 있어 가족간 거래 시 시가 보다 현저하게 낮게 계약 진행한다면 증여세가 늘어날 수 있으므로 처음부터 부담부증여로 해서 진행하는 것이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 부담부증여의 경우는 기존 전세금에 대해서는 유상취득, 차액분에 대해서는 증여로 볼수 있고 그에 따라 증여분에 대해서는 증여과세가 유상취득의 경우는 그에 따른 양도세등의 세금부담이 있을수 있습니다. 전세퇴거자금대출의 경우 현재 규제지역 내라면 1억한도로 제한이되며 그외 지역에서는 ltv60~70%정도까지 가능한 것으로 알고 있습니다.
2.가족간 거래 - 일반적으로 직계존비속간 거래라도 정상적인 절차에 따라 진행할 경우 주택담보대출실행은 가능은 하나, 대부분의 금융권에서 직계존비속(자식과 부모)간에서는 불허하는 경우가 적지 않습니다. 해당부분은 실제 금융기관을 통해 확인이 필요할수 있습니다. 참고로 공공저금리대출상품 중 디딤돌은 불허가 원칙이고 보금자리론의 경우 별도 제한안내가 있지는 않지만 심사과정등이 까다롭거나 거절되는 경우도 적지 않습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가장 효율적인 방법으로는 전세보증금 3.8억 부담부증여로 증여세 부담을 최소화하면서 무주택자 자격 유지 후 생애최초 및 신혼 디딤돌 주담대를 받는 것으로 보여집니다