공인중개사 손해배상소송 관련입니다.

Question

부산 서구에 위치한 25개 호실의 다세대주택 공동담보이고 26년 6월에 선순위 은행의 임의경매가 개시되었는데

감정평가사가 매긴 호실별 감정가의 총 합은 28억이고 선순위 근저당은 13억5천만원인 상태입니다.

해당 경매계에 전화해보니 경매가 끝나기까지는 2년이넘게 걸릴것이라고 하는 상태이며

25개 호실은 90%가 전세 임차권 등기가 되어있는 상태로 최근 대법원 경매사건을 보면

부산광역시 서구의 다세대주택 1년 평균 매각률 12.5%, 매각가율이 55%로 나오는데

공인중개사 손해배상 소송 진행중에 있어 손해액을 특정하는것에 위 증거를 토대로 경매가 낙찰되어도

매각가율이 55%밖에 되지않아 선순위 은행이 다 받아가고 거의 배당받지 못한다라는것을 주장하는것이 가능할까요?

-> 해당 공인중개사 손해배상은 보증보험 미가입을 가입으로 표기한 허위임대차계약서, 녹취록(가입이 안되는경우가 없다, 임차인은 신경쓸 필요없다, 1억1천만원 전액 가입되어있다), 영업정지1개월 행정처분통지서, 공소장(공인중개사법 33조 3,4,항위반 구약식 500만원)이 증거로 있습니다.

또한 보통 이정도의 상태라면 판사님마다 다르겠지만 보통 몇프로정도 승소가 가능할지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

보증보험 가입 여부를 속인 정황이 있어 중개사 책임을 다퉈볼 만한 사안입니다. 다만 배상책임은 중개사의 고의·과실뿐 아니라 그로 인해 거래당사자에게 재산상 손해가 생기고 둘 사이 인과관계까지 인정되어야 성립합니다. 확보하신 허위 계약서·녹취·행정처분·공소장은 이런 고의·과실을 뒷받침할 수 있는 자료이나, 공소장은 기소 사실을 보여줄 뿐 그 자체로 책임을 확정하는 것은 아닙니다. 손해액은 보증금 회수 가능성과 예상 배당액 등 구체적 사정을 반영해 산정되고, 구체적 액수 증명이 매우 어려우면 법원이 제반 사정을 종합해 상당한 금액으로 정할 수 있습니다. 매각가율·예상 배당표를 함께 제출하시는 게 좋고, 승소 가능성을 수치로 단정드리긴 어렵습니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 제시하신 증거들은 공인중개사의 과실과 불법행위를 입증하는 데 매우 유력한 자료로 판단됩니다. 특히 보증보험 허위 고지 및 공소장 등은 손해배상 책임의 근거로 충분해 보입니다.

손해액 산정에 있어 지역 매각가율 55%를 근거로 배당 불능을 주장하는 것은 합리적인 논리로 보입니다. 다만 법원은 실제 경매 절차에서 확정되는 배당액을 기준으로 손해액을 확정하려는 경향이 있어, 현재의 통계 수치는 손해의 발생 가능성을 입증하는 간접 증거로 활용하는 것이 적절합니다.

승소 가능성이나 배상 범위는 법원의 재량 영역이기에 확언하기 어려우나, 중개사의 귀책 사유가 명백하여 상당 부분의 책임이 인정될 것으로 보입니다. 다만 실제 임차보증금 전액을 배상받기 위해서는 경매 절차 종료 후 확정되는 미배당액을 입증해야 할 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.