주택연금 잔액 가진 매물에 이런 특약 넣어달라고 하면 과한가요?

Question

잔액 3천만원 정도 있는 것을 확인했습니다.

계약금으로 다 갚아준다고 했는데 혹시 갚지 않을 경우 저희 잔금 대출이 막히는 것이 우려되어 특약으로 넣어보려고 하는데 아래의 정도로 특약을 넣는 것이 일반적이지 않는 경우인가요? 매도인분이 좋아보이셔서 너무 실례하고 싶지는 않아서 여쭙습니다.

1. 매도인은 본건 부동산에 설정된 한국주택금융공사의 주택연금 관련 근저당권 및 금지사항등기를 2026년 9월 14일까지 말소한다. 매수인은 그 말소가 등기사항전부증명서로 확인된 날의 다음 날까지 중도금을 지급한다. 매도인이 위 기한 내에 말소를 완료하지 못한 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고, 이때 매도인은 수령한 금원 전액을 즉시 반환하며 위약금으로 계약금 상당액을 배상한다.

2. 매도인은 계약체결일부터 잔금 지급 및 소유권이전등기 완료 시까지 본건 부동산에 관하여 근저당권·전세권·임차권·가등기 등 어떠한 권리도 새로이 설정하거나 처분하지 아니한다. 이를 위반한 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다.

3. 본건 부동산의 인도일로부터 6개월 이내에 발견된 중대한 하자(누수, 구조적 균열, 급배수·전기·난방 등 주요 설비의 고장)에 대하여는 매도인이 그 수리비를 부담한다. 다만 매수인의 사용상 과실로 인한 것은 제외한다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 잔금날 동시 이행으로 기존 권리 말소 후 소유권이전등기를 완료를 하시면 되고 잔금일까지 기타 다른 권리가 들어오는 것에 대한 패널티 규정은 특약으로 넣으시면 좋습니다. 또한 하자부분의 경우 현 상태로 매매가격에 적용이 되고 중대하자에 대한 것은 법적(민법)에 정의된 6개월 하자담보 사항을 따르시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

제안하신 특약들은 매수인으로서 잔금 대출 제한과 권리 침해 위험을 방지하기 위한 통상적이고 안전한 내용이고 전혀 과하지 않습니다. 매도인이 좋으신 분이라도 주택연금 말소 지연시 대출이 막히는 리스크를 예방하기 위해서 위 특약들을 반드시 넣으시기 바랍니다. 다만 1번 조항의 중도금 지급일 연기나 계약해제 및 위약금 조건에 대해서는 매도인이 부담을 느낄수도 있으니 정중하게 협의하는 것도 좋아보입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

과하지 않다고 생각합니다.

위와 같이 특약 사항 넣어도 되는데 협의를 해서 넣으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

특히 1번은 계약서에 넣어달라고 하셔도 전혀 이상하지 않습니다

매수인이 매도인을 못 믿어서 요구하는 게 아니라, 주택연금 말소가 실제로 완료되어야 본인의 대출 실행과 소유권이전이 안전하게 진행될 수 있기 때문이라고 설명하면 됩니다

다만 한 가지는 꼭 확인하세요

주택연금 잔액 3천만원을 계약금으로 상환한다는 것과 실제 근저당권·금지사항등기가 말소되는 것은 별개의 절차일 수 있습니다

따라서 계약 전에 중개사와 함께 HF(한국주택금융공사)에 현재 설정된 권리의 정확한 종류와 말소 절차, 상환 후 말소까지 걸리는 기간을 확인하는 게 좋습니다

그리고 개인적으로는 2026년 9월 14일까지 무조건 말소 + 미말소 시 즉시 계약 해제 + 계약금 상당액 위약금까지 처음부터 강하게 요구하기보다는, 위 수정안처럼 말소 확인 후 중도금 지급을 핵심으로 잡는 쪽이 매도인과의 관계를 해치지 않으면서도 실질적인 안전장치가 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

우선은 과한 부분은 아니라고 판단이 되며 특약으로 협의를 해보실 수 있는 사안이라 생각이 됩니다