근저당/HUG,HF 계약해도 될까요?

Question

부동산에 HUG나 HF+보증보험 되는 곳 추려서 마음에 드는 집을 발견하고 계약을 하려고 혼자 등기부를 떼봤는데 근저당이 3천9백있더라구요 혹시 위험한건아닌지, 특약이나 다른 대안을 이용해서 안전하게 계약하는 방법은 없을지 궁금합니다

확인 해봤을 때 현매매시세 1억3천정도

전세보증금 9천3백

근저당(채권최고액)

1.2011년 2천6백

2.2019년 1천3백

으로 2번 나눠서 총 3천9백이였어요!

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

HUG보증보험 가입을 하려면 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택금액의 90%이내라야 하는데, 그 기준을 초과하므로 가입이 되지 않을 것 같습니다. 더구나 향후 담보인정비율을 80%로 낮추는 방향으로 진행중이므로 향후를 대비해서라도 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

결론만 말씀드리면, HUG나 HF 전세보증보험이 가능하다면 계약해도 됩니다.
단, 보증보험 가입 승인 이후에 계약서 작성하고, 특약에 안전장치 반드시 포함하셔야 합니다.

결론 요약

전세보증금 9,300만 원

매매 시세 약 1억 3,000만 원

근저당 총 3,900만 원 (채권최고액 기준)
실제 대출금은 이보다 적을 수 있음

HUG/HF가 보증보험 승인을 해줬다면 안전하게 계약 가능한 조건입니다.

안전하게 계약하려면?

1. 보증보험 가입 “승인 완료” 후 계약
   → “가입 가능”이 아니라 실제 승인이 나야 합니다.

2. 계약서 특약 꼭 넣기

   - 본 계약은 HUG/HF 전세금보장보험 가입 승인 시에만 효력을 발생한다.

   - 임대인은 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 일체 제공을 의무로 한다.

   - 보증가입 거절 시 계약금은 전액 즉시 반환하며 계약은 무효로 한다.

3. 등기부 등본 상 문제 없고, 근저당권도 매매가 대비 낮은 편 → 전세보증금이 선순위로 보호받을 수 있습니다.

   혹시 집주인(임대인)이 협조를 꺼린다거나, 보증 가입을 회피하려는 기미가 있다면 피하시는 게 안전합니다. 참고하세요!!

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 합니다

만약 그집에 대출이 있는데 전세보증보험에 가입이 된다면 한도가 된다는 얘기도 됩니다

한도가 안되면 대출이나 보증보험에 가입이 안되니 그런부분을 고려해서 계약을 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 보증보험이 가입이 가능한 경우 향후 문제 발생 시 보증보험에서 보증금을 받을 수 있으니 안전하게 계약을 하셔도 됩니다. 또한 시세 1억3천에 근저당권이 3천9백 정도인 경우 전세금 정도는 카바가 가능하리라 보여 집니다.

찜찜할 경우 근저당 말소조건으로 계약을 하셔도 되지만 무엇보다 보증보험 가입이 가능한 터라 계약을 하셔도 괜찮다고 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 5

현재 상황에서 전세계약을 체결한다면 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 진행되어야 안전하게 거래될 수 있고, 그렇지 않는 경우 경매처분되는 경우 보증금에 손실이 될 가능성이 높아 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

매매가 1억3천에 근저당 3천 9백이면 안전한 편입니다.

보증보험까지 가입하시면 큰 문제 없습니다.

감사합니다.