월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
근저당 15억 5천만원 걸려있는데 보증금 3천만원입니다
월세라 괜찮다 생각하고 가계약 했는데 괜찮은지 궁금합니다.
최우선변제는 가능한 금액이라고 중개사님이 말씀하시긴 했는데 아무래도 불안해서요 ㅠㅠ
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
지역에따라다르긴한데최우선변제에해당된다면우선안전하다할수있으나 여러변수가있는만큼 다른물건권합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
100%안전하다 확답하기는 어렵지만, 최우선 변제금액에 해당이 되는 경우 그렇지 않은 경우보다는 안전할수 있습니다. 다만 현주택의 주택시세를 알수 없고, 만약 경매가 진행될 경우 최우선 변제금까지는 우선변제가 되겠으나, 보증금보다 낮은 변제금일 경우 나머지 금액에 대해서는 손실가능성이 있기 떄문입니다. 그러므로 해당 근저당이 설정된 시점의 지역별 최우선 변제금을 확인해 보셔야 할듯 보이고 해당 금액이 3000만원이 넘는다면 그나마 전액 최우선변재가 가능할수 있어 안전하지만 그게 아니라면 일부에 대한 손실가능성은 있을수 있습니다. 그리고 이러한 과정까지 미반환에 따른 시간지연이 발생하고 법적 절차까지 진행되어야 하는 상황이기에 기간동안의 스트레스나 절차이행등이 따른 보이지 않는 손실은 어쩔수 없이 겪어야 할 부분으로 보입니다. 즉, 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있지만, 후순위 임차권 지위에 따른 리스크는 부담을 하셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
월세여도 보증금이 있고 근저당권이 큰 집은 경매 시 보증금 회수 위험이 생기며 최우선 변제 요건을 충족하지 못하면 보증금 전액을 잃을 수 도 있습니다. 전입과 확정일자 가능 여부, 건물 종류, 선순위 권리 금액을 확인하고 보증금 규모를 더 낮추거나 안전한 매물로 바꾸는 게 좋습니다.
최우선변제금 내에 있는 집은 그냥 그거 믿고 계약하는것입니다.
100% 안전하다고 보기는 어려우나 문제가 생겨도 최우선변제금 내에서는 우선 변제가 되니 보증금이 낮은 월세는 어느정도 근저당 있어도 전입신고만 잘해두면 크게 문제는 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자를 갖추고 실거주하셔야 합니다
수도권(서울/과천/성남 등)은 최우선변제 보증금 5,500만 원 이하,광역시는 4,000만 원 이하일때
보증금 3천이면 한도내이고 이 조건이 모두 충족되면 근저당보다 뒤라도, 경매 시 일정 금액은 무조건 먼저 받습니다
그런부분을 염두에 두고 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
3천만원의 보증금은 최우선변제금액내에 있어 상대적으로 안전한 편이나 절대적으로 안절하다고 믿고 아무 조치다 안 하시면 나중에 위험 할 수 있습니다.
중개사님이 말씀하신대로 최우선 변제금액내라 안전 할 수 있지만, 낙찰가의 1/2범위 내에서 다른 권리보다 우선적으로 받는 금액입니다.
다시말해 낙찰가가 낮고 임차인들이 많을경우 꼭 보장이 안될수도 있다는 얘기입니다.
일단 가계약을 하셨다고 하니
중개사분과의 대화내용 카톡내용 등 모든 정보를 잘 정리해 두세요
나중일은 어떻게 될지 모르니까요
그리고 이사당일 확정일자와 전입신고는 꼭 받아 놓아야 합니다.
그보다먼저 계약서 작성시 선순위 보증금 (먼저들어온 세입자)이 얼마인지 꼭 확인하세요
안보여주면 계약 못한다고 하세요
국세 지방세 완납증명서도 보여달라고 하셔야 됩니다.
더 조언드리고 싶으나 길어질것같아 여기까지만 할께요^^
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최우선변제가 가능한 경우 최악의 경우 경매로 넘어가도 가장 먼저 선순위로 받게 되므로 크게 걱정을 하지 않으셔도 되나 아무래도 경매로 넘어가게 되면 피곤한 상황이 많아지게 됩니다.
따라서 현재 임대인의 경제상황 및 국세완납등 그리고 해당 건물의 시세 등을 좀 더 파악을 해서 경매로 넘어갈 가능성이 어떤지를 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
가계약을 한 경우 계약취소를 할려면 가계약금 포기를 해야 될 수도 있으니 좀 더 주의깊게 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
감사합니다.
근저당 15억 5천만원 걸려있는데 보증금 3천만원입니다
월세라 괜찮다 생각하고 가계약 했는데 괜찮은지 궁금합니다.
최우선변제는 가능한 금액이라고 중개사님이 말씀하시긴 했는데 아무래도 불안해서요 ㅠㅠ
===> 현재 상황에서 보증금 금액 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당됩니다. 이러한 경우 동일한 조건에 임차인이 있는지?, 선순위 근저당일자가 언제인지 등을 확인해서 종합적으로 판단해야 하지만 집합건물인 경우 보증금 보호에 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
해당 건물의 정확한 매매 시세를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 현재 근저당 설정액이 15억 5천만 원으로 매우 높은 편인데 임차인의 보증금이 3천만 원이라면 소액임차인 최우선변제 범위에 해당할 가능성이 큽니다. 하지만 최우선변제권은 낙찰 가액의 2분의 1 범위 내에서만 보호받을 수 있으므로 건물 전체의 매매가 대비 대출 비중이 지나치게 높다면 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다. 중개사 말만 믿기보다는 주변 실거래가와 공시가격을 확인하여 근저당권과 전체 임차인들의 보증금 합계가 집값의 70퍼센트 이하인지 반드시 따져보시길 권장합니다. 시세를 알아야 안전 여부를 확실히 판단할 수 있으니 등기부등본상의 선순위 채무를 다시 점검해 보세요.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
최우선변제가 되는지 불안하셨군요
결론은 세부적으로 알아봐야합니다.
변제금은지역에 따라 상이합니다.
그리고 경매로 넘어갔을시에는
낙찰금액에 따라 배당이 상이하구요
보통 이러한경우는 집값보다 근저당이 60프로 이상이 되면 위험하다고 합니다.
잘판단하셔서 도움이 되시기를 기원합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 하며, 이 값이 과도하여 집값에 근접하게되면 세입자가 퇴거할 때 문제가 발생할 수도 있습니다. 월세이고 최우선변제금액 이내라면 큰 문제가 되지 않을 수 있지만 퇴거시 보증금 수령이 원활하게 되기 위해서는 상기의 사항을 유의하셔야하고, 계약전에 등기부등본, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 조회, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 3천만 원은 월세 계약 기준으로 최우선 변제권 범위 내에 법적으로 보호받을 가능성이 매우 높습니다.
근저당 15억 5천만 원이 걸려 있어도 소액 보증금이라 경매 시 우선 배분 순위에서 안전하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
근저당 15억 5천만 원이라는 숫자는 심리적으로 매우 크게 느껴지지만, 보증금 3천만 원인 월세 계약이라면 최우선변제권을 통해 보증금 전액을 안전하게 보호받을 수 있는 구조입니다.
현재 상황에서 안심하셔도 되는 법적 근거와 주의사항을 정리해 드립니다.
첫째, 최우선변제권의 적용을 받습니다. 대한민국 주택임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인에게, 집이 경매에 넘어가더라도 선순위 근저당권자(은행 등)보다 내 보증금을 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 부여합니다. 2026년 현재 서울 기준 소액임차인 범위는 보증금 1억 6,500만 원 이하이며, 최우선변제 금액은 5,500만 원까지입니다. 질문자님의 보증금 3,000만 원은 이 범위 안에 완벽히 포함되므로, 경매 시 낙찰 가액의 2분의 1 범위 내에서 0순위로 배당받습니다.
둘째, 지역별 기준 확인이 필요합니다. 만약 서울이 아닌 지역이라도, 가장 낮은 '그 밖의 지역' 기준조차 보증금 7,500만 원 이하 시 2,500만 원까지 최우선변제가 가능합니다. 3,000만 원 중 최소 2,500만 원은 어떤 상황에서도 보호되며, 나머지 500만 원 역시 소액이라 리스크가 매우 낮습니다.
셋째, 근저당 15.5억의 의미입니다. 보통 이 정도 금액은 다가구 주택(원룸 건물 전체)이거나 시세가 수십억에 달하는 건물일 가능성이 높습니다. 건물 전체 시세 대비 근저당 비율이 적정하다면 더욱 안전합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 중개사님의 말씀대로 법적 보호망은 갖춰져 있으나 대항력을 유지하는 것이 필수입니다. 이 권리를 지키기 위해서는 반드시 입주 직후 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 또한, 만약의 경매 시 배당요구 종기일까지 그 집에 실제 거주하고 있어야 최우선변제권이 유지된다는 점을 명심하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
가계약 상태라면 본 계약서 특약사항에 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 현 상태를 유지하며 추가 대출을 받지 않는다.는 문구를 추가하여 안정성을 한 층 더 높이시길 권장합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
해당 건물이 통건물(다가구/빌딩)인지 확인하시고 건물 시세가 30~40억 이상이면서 15.5억은 위험한 수준이 아닐 수 있지만 시세가 근저당과 비슷하다면 위험합니다. 지역별로 확인이 필요한데 부산 기준 보증금이 8500만원 이하라면 2,800만원까지 최우선변제권으로 0순위로 돌려받습니다. 지역별로 확인 바라고 나머지 200만원은 떼일 수 있지만 월세 계약치고는 손실 폭이 매우 작습니다. 등기부등본상 근저당 설정일이 언제인지 확인하시고 날짜에 따라 보호받는 금액이 2800만원 보다 더 적을수도 있습니다. 결론적으로 질문자님 지역별로 최우선변제금을 확인하시고 본 계약 때 국세 지방세 완납증명서를 요구해 세금 체납 여부도 확인하시면 됩니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
중개사님 설명처럼 최우선변제금 적용 대상인 것은 맞겠지만 이게 보증금 전액에 대한 확실한 보장을 의미한다고 보기는 어려울 수 있습니다. 해당 건물이 위치한 지역이나 근저당이 설정된 시점에 따라 법적으로 보호받는 한도가 달라질 수 있어서 자칫하면 보증금 일부는 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있거든요. 특히 다가구 주택의 경우 낙찰가의 절반 범위 내에서만 안분 배당되는 구조라서 선순위 채권이 과도하다면 위험할 여지가 있습니다. 등기상의 설정 일자와 지역별 보장 금액을 다시 한번 꼼꼼히 대조해 보시고 판단하시는 게 안전할 듯합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
보증금 3천만원에 근저당 15억 5천이라면 집값은 약 20억정도로 추정이 되는데 월세이시니 최우선변제권으로 보호받아 안전하다는 중개사의 이야기는 맞지만 집값 하락의 경우 배당 부족 위험은 있을 수 있으니 확정일자와 전입신고 잘 해두시면 크게 문제 없으실 것이라 생각합니다