확장 미신고 된 아파트 매매 문의입니다

Question

이번에 아파트 거실만 확장된 매물에 대해 매매 계약을 체결하였습니다.

계약전에 매물을 봤을 때 거실확장 되어 있는 것은 봤고 건축물대장에 미신고 되어 있다는 내용은 전달 받지 못하고 본 계약 때, 건축물대장에 미신고 되었다는 내용을 전달 받았습니다.

공인중개사분 말씀으로는 옛날에는 10집중 9집은 다 신고 안하고 확장을 했어서 별 문제 없을거라고 하셨고, 매도자분께서는 전 집주인이 확장해 놓은 것이고 여태 10년간 별 문제 없었다 라고 하셨습니다.

위반건축물에 대한 지식이 없던 저는 전자계약서에

“매수인은 본 물건은 거실확장 되어 있으며, 건축물 대장상 확장에 대해 미기재되어 있는 사실을 확인함“ 문구가 추가된 것을 확인하고 서명과 계약금 1억을 지불하였습니다.

그런데 계약 후에 위반건축물에 대해 알아보니 확장이 미신고 되어있으면 구청에서 적발 시, 원상복구 명령과 원상복구 전까지 벌금을 지속적으로 납부될수 있다는 법령을 보았습니다. 부동산 계약 시에는 위 사항이 언급 되지 않았었고, 안전하다고 생각한 저는 계약을 진행했습니다.

제가 위반건축물에 대해 인지하지 못한 잘못도 있지만 위반건축물 일때의 리스크에 대해 설명해주지 않은 부동산과 매도자도 잘못이 있다고 생각이 드는데, 이때 위 문제에 대해 매수자 입장에서 행할 수 있는 행위가 어떤 것이 있을까요?

가령 , 예시로

1. 부동산에서 위반건축물 처벌 수위에 대해 미고지 했기 때문에 배액배상 없이 계약 취소 가능한가

2. 원상복구 or 확장기준에 맞춰 재공사 등 위반건축물이 되지 않기 위한 행위에 대한 비용 절반을 매도자가 부담할수 있는가

3. 위반건축물 적발 시 500~1000만원 상당의 벌금과 원상복구 명령이 나오게 되는데 , 위 벌금과 원상복구 비용의 책임을 부동산/매도자/매수자가 각각 부담이 되는가

위의 예시와 같이 행할 수 있는 행위들에 대해 설명해주시면 감사드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약서에 위와 같이 기재되어 있는 경우, 그 위험성에 대해서 설명이 이루어졌는지 여부 자체가 다툼이 될 수 있으며, 위와 같은 기재해도 불구하고 위반 건축물의 구체적인 내용이나 위험성을 설명받지 못한 건 본인이 입증해야 하는데 그 부분이 어려울 수 있습니다.

따라서 그러한 부분을 입증하지 못하면은 계약 취소 역시 어려울 수 있습니다.

위반 건축물 여부에 대해서 인지하고 거래한 경우(위험성을 고지했는지 여부와 관계없이)에는 위에 기재한 그 원상회복이나 벌금에 대해서 매수인이 부담한다고 할 것입니다