안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀을 보니 굉장히 억울하실 수밖에 없는 상황입니다.
땅의 모양은 어자(ㅓ) 형태이고, 정사각형인 옆땅보다 활용도가 떨어지는데도, 공시지가가 비슷하게 책정되어 연 2천만 원 가까운 세금을 납부 중이시군요. 그 중 종부세만 800만 원 이상, 토지세(재산세 포함)도 상당히 부담이 되시고요.
아래에 공시지가 현실과 이의신청 가능성, 전문가 활용법, 종부세 절감 가능성까지 하나씩 현실적으로 설명드릴게요.
1. 공시지가를 낮출 수 있는 방법이 있나요?결론부터 말씀드리면, 조건만 맞는다면 가능성은 있습니다.
공시지가는 다음과 같은 점들을 바탕으로 산정됩니다.
형상(모양) : 정사각형 대비 활용도가 떨어지는 경우, 가감률 적용 가능
접면 도로 상황 : 도로 접면이 짧거나 없는 경우, 접근성 낮음으로 감점 가능
이용 제한성 : 현황상 진입로 불분명하거나 고저차, 협소지 등 개발제한성 있으면 반영 가능
지분 분할 상태 : 일필지가 지분분할돼 있고, 일부가 모퉁이거나 협소한 경우 이용 곤란 가능성 입증 가능
2. 이의신청은 어떻게 하나요?절차는 다음과 같습니다:
매년 1월말~3월초 사이에 공시지가 ‘열람 및 이의신청’ 기간이 있습니다.
또는 9월~10월경 개별공시지가 이의신청 재검토 기간도 있습니다.
관할 구청 지적과(토지과) 혹은 인터넷 ‘부동산공시가격 알리미’에서 이의신청 가능
제출 시 토지 감정평가서, 사진, 현황도, 실제 활용 어려움 등을 입증할 수 있는 서류 첨부
특히, 지적측량업체나 감정평가사에게 형상·이용제한 등 자료를 준비받아 함께 제출하면 설득력 높습니다.
3. 전문가를 고용할 수 있나요?네, 적극 추천드립니다.
공시지가 관련 감정평가서를 작성해줄 감정평가사를 통해
토지의 모양, 진입로, 고저차, 협소함, 분할 지분 상태 등을 분석하여
객관적 평가금액이 현재 공시지가보다 낮다는 자료를 제출하면,
공시지가 하향 조정 가능성이 높아집니다.
비용은 수십만 원에서 100만 원 전후이며, 종부세 수백만 원 절감 가능성 생각하면 충분히 의미 있습니다.
4. 종부세 납부를 피할 수 있는 기준은?공시지가 합산액이 12억 원 이하(1세대 1주택 기준) 이면 종부세 비과세입니다.
(토지 단독소유의 경우에도 나대지 포함해 비슷한 기준 적용)
공시지가가 15억 원 → 12억 원 이하로 하향될 경우, 종부세 부담 크게 줄어듭니다.
단, 토지 단독보유(나대지) 는 주택과는 별도로 세율 적용되며, 토지분 종부세는 일정 기준 초과 시 누진적으로 부과됩니다.
5. 유사 사례: 이의신청에 성공한 경우강원도 평창, 경기 양평 등지에서
형상 비정형, 진입도로 없음, 농사용 활용 불가한 땅인데도 옆 정사각형 땅 기준으로 공시지가 책정되자 감정평가사 의견서 첨부 → 공시지가 20~30% 하향된 사례 존재
정리하면옆땅이 정사각형이고 우리 땅은 "ㅓ"자 모양인데, 같은 단가로 책정된 것은 불합리 합니다.
전문가(감정평가사)를 통해 의견서를 받아, 공시지가 이의신청을 준비해 보세요.
공시지가가 12억 밑으로 낮아질 경우 종부세 면제 또는 대폭 감면 가능합니다.
실제 사용이 불가한 땅임에도 ‘위치 좋다’는 이유로 고평가된 건 충분히 이의제기 대상입니다. 참고하세요!!