단층빌라로 허가받은 후 복층으로 올린 불법건축물 12월에 시행되는 양성화 가능할까요?

Question

부모님께서 꼭대기층의 복층빌라를 매매하려고 하십니다. 매매하려는 빌라는 5층이고 가구 내부에 계단이 있어 그 위에 아랫층이랑 거의 비슷한 면적으로 화장실과 방 2개를 포함한 한 층이 더 올라가 있습니다 집합건축물 대장을 때보니 전용면적 56.32제곱미터, 도시형 생활주택(다세대주택)으로 등록되어있습니다 한층당 2가구 거주입니다

근데 부동산에서 건물을 지을 당시 5층까지만 허가를 받고, 복층이나 옥탑으로 등록을 하지 않고 위에 복층을 올려 불법건축물이라는 이야기를 들었습니다. 불법건축물이라 만류하긴 했으나 거의 동일한 평수로 위에 복층이 더 있으니 공간활용을 두 배로 할 수 있어 마음에 드셨나 봅니다. 적발되지 않은 상태이고 이행강제금 내라고 날라오지도 않았다고 합니다

그래서 12월에 불법건축물 양성화 특별법이 시행된다는 정보를 듣고 그 전에 이 빌라를 구매한 후 시행되면 그때 합법화가 가능할까요? 또 이것저것 찾아보니 불법포함 전용면적 몇 평 이하로 가능하다고는 하는데 한층을 위에 복층식으로 동일하게 올렸으니 평수도 두배가 되는건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

다세대주택 양성화는 불법 증축된 면적을 모두 합산한 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 경우에만 가능합니다. 현재 아랫층만 56.32제곱미터이고 아랫층과 거의 비슷한 복층이 추가돼서 면적이 거의 두배로 늘어났다면 합산 전용면적이 85제곱 미터를 초과할 확률이 높아 보입니다. 면적 초과시 12월 특별법이 시행되더라도 양성화 대상에서 제외돼서 합법화가 불가능하므로 매매에 각별히 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

미래의 확정되지 않은 이익을 생각하여 매수 판단하신다면 개인적으로 추천드리지 않습니다.

부모님께 잘 말씀드려 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

12월에 시행되는 특별조치법은 2023년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건축물만 대상으로 하므로 해당 시점 이전의 불법 증축이라면 양성화 신청 자격 자체는 검토해 볼 수 있으며 다세대주택의 양성화 기준은 위반 면적을 포함해서 세대당 전용면적 85제곱미터 이하여야 하므로 기존 56.32제곱미터에 복층 면적이 더해져 85제곱미터를 초과한다면 합법화가 불가능합니다. 설령 면적 기준을 충족하더라도 5층 건물에 임의로 한층을 통째로 중축한 형태는 건폐율과 용적률 초과뿐만 아니라 구조 안전, 소방, 주차장 법 등 다른 법령 기준을 위반했을 확률이 높으니 심의 통과가 매우 어려워 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

매매시점과 무관하게 2026년 12월 17일 시행이 되는 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법의 대상 요건을 충족하신다면 양성화 신청은 가능하지만 무조건 합법화되는 것은 아니며 안전성과 구조 검토를 거쳐 사용 승인 여부가 결정이 됩니다