주택임대차 계약기간 종료시 보증금 반환 시기 문제
안녕하세요.
1개월뒤 아파트 임대차 계약이 종료가 되는데, 임대인에게 1달전에 5%증액 가능한지 요청이 왔습니다.
그래서 저희는 거부했으며, 다음달 만기때 보증금 반환요청을 했으나, 임대인은 저희가 말하고 난 뒤 3개월
뒤에 보증금을 반환해준다고 했습니다.
최근 상가임대차보호법관련해서 임차인은 계약만기 하루전이라도 해지통보하면 만기 맞춰서 보증금 반환의무가
있다는 대법원 판례가 나온걸로 알고 있습니다.
이건 주택이라 다른 개념이겠지만 저희도 임대인이 5%증액 요청 후 거부의사를 밝혀 다음달 만기 퇴거해서
보증금반환요청을 주장 할 수 있을까요?
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
질문자님이 말한 판례는 상가건물임대차보호법은 임대인만 갱신거절 통지를 안하면 묵시적 갱신이 된다는 규정이 있다는 점이 근거가 된 것으로, 주택임대차보호법은 임차인 역시 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된다고 규정하고 있어 해당 판례를 근거로 청구하는 것은 설득력이 낮습니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
말씀하신 경우는 묵시적 갱신이 된 상황으로 이해됩니다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든 해지통지가 가능하나, 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나가 해지효력이 발생합니다.
계약이 해지가 되야 보증금을 반환받을 권리가 생기는 것이기 때문에, 해지통지를 한 날로부터 3개월이 지나가 보증금을 받으실 수 있습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
상가임대차보호법의 아래 규정은 임대인에게 적용되는 것이고 임차인은 말씀하신 것처럼 계약 만료 전 해지통보가 가능하다는 것이 작년 대법원 판시입니다. 따라서 만료 후 보증금 반환을 구할 수 있습니다
상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]