빌라 증여시 세금은 공시지가 기준인가요?

2022. 01. 15. 23:48

2017년 주택임대사업자로 등록했던 서울의 빌라가 재건축 진행중에 있습니다.

단기 임대 하였고 2022년 4월 10일 후 양도 소득세 감면 해택을 받게 되는데요.

올해3월 이전에 아들에게 증여를 하려합니다.

1. 아들에게 증여하면 양도세 감면 해택을 수증자가 새아파트 건축 후에도 가져가는지

2. 증여세가 빌라더라도 유사거래 금액으로 계산는지 아니면 공시지가로 계산하는지 궁금합니다.


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총 5개의 답변이 있어요.

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 재건축 등에 의해 임대주택이 멸실된 경우에는 「민간임대주택법」상 등록이 자동으로 말소가 됩니다. 또한 재건축 후에는 아파트에 대해서는 등록이 불가합니다. 안타깝게도 재건축 등에 의해 말소된 경우에는 중과세에서 제외하라고 열거가 되지 않았습니다. 따라서 이러한 흐름으로 보건대 재건축 등에 의해 말소된 임대주택을 양도하면 중과세가 적용될 가능성이 높아 보이며, 유권해석 등을 확인하기 바랍니다.

2. 현재 해당 물건이 멸실 전인지, 이미 분양권 상태인지 등에 따라 평가액이 크게 차이나기 때문에 정확한 답변이 어렵습니다.

2022. 01. 16. 22:08
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    안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

    빌라를 증여할 경우에는 증여시점의 시가를 기준으로 세금을 부과하는 것이며 빌라의 경우 부동산실거래가를 확인하여 시가를 산정하게 되며 공시지가로 신고시 추징이 될 수 있습니다.

    2022. 01. 16. 17:44
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      세무회계 문

      안녕하세요. 문용현세무사입니다.

      1. 증여하신다면 불가능합니다.

      2. 증여세는 시가로 신고합니다. 다만, 취득세는 공시가격을 기준으로 합니다.

      도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

      2022. 01. 15. 23:55
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        세무법인 동안

        안녕하세요. 최성민세무사입니다.

        1. 어떤 감면을 말씀하시는지 모르겠으나, 일반적으로 증여를 하시게 되면 상속과는 달리, 증여자와의 기간 합산이 되지 않습니다. 따라서, 대부분의 감면 혜택은 사라지거나, 다시 카운트 된다고 이해하시면 됩니다.

        2. 꼭 빌라가 아니더라도 증여대상에 대하여 유사사례나 감정가액이 있으면 기준시가(공시지가)에 앞서서 적용됩니다. 재건축 진행중이라 하셨는데, 관리처분계획인가가 났다면 그것을 입주권이라고 합니다. 이 경우, 조심하셔야 할 것은 증여재산가액은 불입액을 고려한 권리가액 + 프리미엄 상당액인데, 여기서 프리미엄 상당액이 완전히 고무줄이라는 것입니다. 상당수의 경우, 프리미엄을 알 수 없는 경우에는 권리가액만으로 신고해도 시가로 인정하는 경우도 있는데, 판례를 보면 부동산 종합 정보 회사나 물건지 인근 공인중개사를 통한 프리미엄 시세까지 인정한 사례가 있습니다. 이것은 법문이 너무 명확하지 않은 것이라 보이고, 이 때문에 불이익이 예상된다면 감정을 받으실 것을 추천합니다. 또는, 그냥 권리가액으로 신고하고 만일 추징이 된다면 본세와 신고불성실 가산세 없이 납부지연 가산세만 고려해서 추가 납부하시면 됩니다.

        2022. 01. 17. 17:47
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          비앤엘세무회계

          안녕하세요. 변능수세무사입니다.

          1. 증여되는 경우 임대기간은 승계되지 않을 것으로 판단됩니다

          2. 증여재산에 대한 평가는 아파트인지 빌라인지와 관계없이 매매사례가액 등 객관적 시가가 있다면 시가를 우선으로 평가하므로 다른 거래내역이 있다면 시가에 포함될 수 있으며 이러한 시가가 없는 경우에 한하여 기준시가 등으로 평가할 수 있습니다

          편안한 하루되세요
          감사합니다

          2022. 01. 17. 11:05
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