토지거래허가구역내 아파트 매매 시기와 방식은?

Question

조정 및 투기과열, 토지거래허가구역으로 지정된 용인시 기흥구 아파트를 이달에 매매 계약한 후 양도세 중과가 완화되는(정부 부동산세제개편안이 확정되는) 내년초로 잔금일을 잡으려 합니다. 양도세 부과 기준은 최종 계약완성일인 잔금일 기준인 것으로 알고있구요.저는 현재 이 아파트 포함 1가구 3주택이구요.)

1) 현재 제 아파트는 비어있는 상태로 매수인이 내년까지 기다릴 수는 없고 오는 10월에 일단 전세계약을 진행해 입주하고 추후 매매약정서를 작성해 토지거래허가를 받은 뒤 내년에 양도받는 것으로 하겠다는데 문제가 없을런지요?

2) 임차인이 있는 상태에서 토지거래허가를 받는 게 시간도 오래 걸리고 절차가 쉽지않다는데 임차인이 동일 임차물을 매수하는 경우엔 괜찮을런지요?

3) 상기 방법 외에 다른 방식, 예컨대 매매 계약후 무상거주확인서 작성 등으로 진행해 임대를 원천적으로 회피한채 진행하는 게 나을지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

말씀하신 방식대로 지금 매매계약을 체결한 뒤 내년에 잔금을 지급하는 방식으로 진행하기는 어려워 보입니다.

토지거래허가구역 내 허가대상 아파트는 원칙적으로 정식 매매계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 거래조건을 정한 후 관할 관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 이후 매매계약의 효력이 발생하는 구조입니다.

또한 현재 해당 아파트가 비어 있는 상태라면 일반적으로 매수인은 토지거래허가 후 4개월 이내에 입주하여 실제 거주를 시작하고, 취득 후 2년간 실거주해야 하는 의무가 발생합니다.

따라서 질문처럼 매수인이 올해 10월부터 먼저 거주해야 한다면, 현재 단계에서는 매매계약과 연결하기보다는 별도의 정상적인 전세계약을 체결하고 우선 임차인으로 입주하는 방법을 검토하는 것이 맞아 보입니다.

이후 실제 매매시점이 되었을 때 현재 임차인이 해당 아파트를 직접 매수하는 형태로 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 후 매매절차를 진행하는 것이 보다 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

토지거래허가구역 내 아파트 거래는 허가가 먼저이고 잔금 및 등기가 허가 후에 이루어져야 하며 잔금일 기준 양도소득세 중과 여부가 좌우됩니다.

즉 임의로 잔금을 앞당겨 입주를 먼저 한다고 해서 자동적으로 중과가 피해지지는 않으며 허가 일정과 실거주 요건 등도 함께 고려해야 합니다.

임차인이 있는 상태에서 허가를 받는 절차는 시간이 걸리며 임차인이 동일 물건을 매수하는 경우도 허가 요건과 입주 시점 조정에 영향을 줍니다.

무주택자 자격과 실거주 의무 등 조건이 적용될 수 있습니다.

매매계약 후 무상거주확인서 등으로 임대를 회피하는 방식은 법적 리스크가 크고 허가 절차를 회피하는 것이 되어 민,형사상 문제가 발생할 수 있습니다.

가급적 허가 절차를 정상적으로 이행하는 것이 좋습니다.

감사합니다.