임대차계약 계약갱신권 관련 질문입니다.

Question

안녕하세요, 현재 전세로 아파트에 거주하고 있는 임차인 입니다.

곧 만기가 도래하다보니 임대차계약갱신권 관련하여 궁금한 점이 있습니다.

임대차법에 의해서 임대인과 임차인은 6~2개월 전 계약해지/조건변경 통지를 해야하는 것으로 알고있고.

임차인의 경우는 6~2개월 전 갱신권사용의사를 표시함으로서 갱신권을 사용할 수 있는것으로 알고 있습니다.

다만 여기서 궁금한게 있습니다.

1. 만약 임대인이 통지기간 만료일 직전에(24시가 넘어가기 약 2분 전) 조건변경요청을 통지했고 임차인이 시간상 통지기간 만료 이후 읽어서 조건변경 협의를 하게되는 경우 갱신권사용이 불가능해 지는것인지?

2. 임차인이 임대차 계약종료의사를 보낼때에도 카톡이나 문자의 경우 '읽고 답변을 했을 때' 기준, 내용증명 우편의 경우 등기를 수령한 경우 '의사표시가 도달'했다고 판단하는것으로 아는데, 임대인이 통지기간 만료일 직전에 보낸 내용을 통지기간 만료 이후에 읽어서 답변하는경우는 어떻게 진행되는것인지?

요 두가지가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 임차인의 갱신요구권 행사여부는 임대인의 통지 시각과 무관하고 임차인 본인의 갱신요구가 기간 안에 임대인에게 도달했는지로만 결정됩니다. 따라서 임대인의 조건변경요청을 기간 만료 후에 임차인이 확인하게 되었다 하더라도 이와 관련없이 임차인이 기간 내에 갱신요구권 행사의 뜻을 임대인에게 통지했으면 되는 것입니다.

따라서 임대인의 연락을 기다리지 말고, 기간 안에 먼저 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사합니다"라는 취지로 통지하시는 것이 안전합니다.

2. 임차인의 계약종료 의사가 임대인에게 기간 내에 통지되었다면 그 자체로 묵시적 갱신문제는 발생하지 않을 것입니다(임대인이 카카오톡 문자를 기간 이후에 읽었다 하더라도 일단 전송이 된 이상 도달한 것으로 볼 가능성이 높습니다). 설사 임차인의 계약종료 의사가 기간 내에 이루어지지 못함에 따라 묵시적 갱신이 된다 하더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다(다만 이 경우에는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생하게 됩니다).