부동산 전세사기 압류 경매 소액보증금

Question

안녕하세요

2023년5월에 1억5천만원에 전세계약을 하기로하여

1천만원을 집주인에게보냇고 이사까지하였습니다

잔금보내는날 갑자기

부동산에서 잔금을 입금하지말라는 통화를받았습니다

전세사기 위험이있을수있고 가족중에한명이

전세사기를 해서 처벌중이라고했고저는

집주인에게 전세사기 위험이있으므로

계약금 천만원을 달라고하자

아직 압류전이기때문에 그건안된다고 하면서

계약금을주지않았습니다

그러고 집주인은 연락두절상태로

2년후 집은 경매로 넘어갔고

저는 1억5천만원의 전세계약에

천만원 계약금만준상태입니다

결국 경매로 넘어갓고 새로운 건물주가

나가라고하는데 저는 바로가야하나는지

제돈은 누구한태 받아야하는지

법원에서 권리 배당을 쓰라고 해서

썻는데 저희는 전입신고가 늦어서

안된다고 하는데

소액보증금을 받는곳에 알아보라고하는데

뭐가 맞는지모르겠습니다부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

계약금 1천만원만 낸 집이 경매로 넘어가 배당요구까지 하신 상황이군요. 입주·전입신고로 얻은 대항력(집이 팔려도 계약을 주장하는 힘)의 발생 시점이 경매 소멸기준 선순위 권리보다 늦다면 경락인에게 임차권을 주장하기 어려워 집을 비워주셔야 합니다. 다만 계약상 보증금 총액이 해당 지역 소액임차인 기준 이내이고 경매신청등기 전 입주·전입신고를 마치셨다면, 지역별 한도와 주택가액 2분의 1 범위에서 실제 납부액을 담보권자보다 먼저 배당받으실 수 있으니 경매법원에 소액임차인으로 배당요구하세요. 못 받는 나머지는 집주인에게 청구하시고, 계약 당시의 기망·편취 고의 자료가 있다면 형법 고소도 검토해 보세요.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인의 경우 전입신고가 잔금 지급 이후 이루어졌다면 대항력 및 우선변제권 확보가 어려울 가능성이 높습니다. 계약금 1천만 원만 지급된 상태에서 전입신고마저 늦었다면, 경매 절차에서 소액임차인으로 보호받거나 배당을 받기는 현실적으로 매우 어렵습니다.

현재 새로운 건물주가 퇴거를 요구한다면 법률상 대항력이 없는 임차인으로서 건물을 인도해주어야 할 의무가 있는 것으로 보입니다. 다만, 집주인을 상대로 계약금 반환 청구 소송이나 형사 고소를 진행할 수는 있으나, 집주인의 연락 두절 및 재산 상태를 고려할 때 실질적인 회수는 어려울 수도 있습니다.

우선 소액임차인 범위에 해당하는지 법률구조공단 등을 통해 정확한 날짜 기준으로 확인해 보시기 바랍니다. 소액인 경우 소송 실익이 낮을 수 있어 신중한 판단이 필요합니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.