경매 부동산 배당표 및 권리 주장관련 질문
경매 부동산 물건 배당표에 임차인 권리가 2억원이라고 기재되어 있고, 다만 배당되는실제금액이 0원이라는 조건이 있다고 했으며 명세서에서는 배당요구한 기록이 없음이라고 기재되었다고 하면,
낙찰자가 임차인에게 보증금을 돌려줄 권리를 인수 받는것이라고 생각되는데 그것이 맞는지 궁금해요.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
말씀하신 상황처럼 임차권이 등기되어 있다거나 임차인이 존재함에도 불구하고 배당 요구를 하지 않았고 선순위 기준 권리가 된 경우라면 배당 요구하지 않는 이상 그러한 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되게 됩니다. 이상입니다
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
경매 배당표에 임차인 권리가 기재되어 있으나 실제 배당액이 없고 배당요구가 이루어지지 않은 경우, 낙찰자가 당연히 임차인의 보증금 반환의무를 인수한다고 볼 수는 없습니다. 핵심 판단 기준은 해당 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 여부이며, 단순히 배당요구를 하지 않았다는 사정만으로 인수 여부가 결정되지는 않습니다.법리 검토
경매에서는 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 임차인만이 낙찰자에게 임대차관계를 주장할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 배당은 받지 못하나 임대차는 존속할 수 있어 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 반면 대항력이 없거나 후순위 임차인은 배당요구가 없을 경우 권리가 소멸합니다.수사 또는 재판 대응 전략
낙찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 통해 임차인의 전입 여부, 점유 상태, 말소기준권리와의 선후 관계를 반드시 확인해야 합니다. 필요하다면 임차인 상대로 임대차관계 존부 확인 소송이나 인도명령 절차를 병행하여 법적 지위를 명확히 할 필요가 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
배당표 기재만으로 판단하지 말고 등기부와 임대차 요건을 종합적으로 검토해야 하며, 인수 위험이 있는 경우 입찰 자체를 재검토하는 것이 바람직합니다.