집매매시 단독명의와공동명의 장단점
집을 매매를하면 단독명의가있고 공동명의로도 구매할수있는것으로알고있는데 단독명의의 장단점과 공동명의의 장단점은 각각무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 공동명의 장점은 세금에 대한 절세가 가능한 부분입니다. 다만 모든 공동명의시 적용되는 게아닌 해당주택이 12억을 초과하는 고가 주택이거나 소유자가 다주택자로써 종부세 부담이 있는 경우에 한해서 절세의 효과가 크게 됩니다. 예를 들어 1세대 1주택자이고 주택가격이 12억이하의 경우 2년보유시 양도소득세가 비과세되고, 종부세 대상도 해당되지 않지 떄문에 사실상 공동명의로 할때의 실익은 없습니다. 오히려 공동명의이기에 대출이나 임대차계약시 두분이 모두 참석하거나 참석하지 않을 경우 대리인을 통한 위임장 및 인감증명서등 준비하여야 하는 과정상 불편함이 생길수 있습니다. 즉, 공동명의와 단독명의 선택은 본인의 주택보유수와 해당주택의 가격등을 종합적으로 고려하여 결정하셔야 하는 부분으로 한쪽이 무조건 유리한 것은 아닙니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 절세를 할 수있는 장점이 있는데, 이를 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 양도소득세가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
단독명의와 공동명의의 차이는 세금에 있습니다. 공동명의를 하게 되면 취득세와 보유세를 공동소유자와 나눠서 내게 되며 종부세 등을 계산할 때도 과세 표준금액을 줄일 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단독명의 장점
명의자가 혼자 결정할 수 있어 매매, 대출, 처분 등이 간편합니다
1가구 1주택 비과세 혜택 등 특정 세금 혜택을 집중적으로 받을 수 있습니다
특정인의 재산으로 명확히 구분되므로 계획적으로 상속, 증여가 가능합니다
단점
한 사람에게 자금 출처가 집중되어 국세청의 조사 대상이 될 수 있습니다
이혼, 사망 등의 상황에서 배우자와의 재산 분할 문제가 복잡해질 수 있습니다
양도세, 보유세 등 모든 세금이 한 명에게 집중됩니다
공동명의 장점
부부 공동명의 시 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 분산되어 절세 효과가 있습니다
각자의 소득에서 자금을 낸 것으로 처리 가능해 자금출처 소명에 유리하고 부부의 공동 재산이라는 점에서 이혼, 사망 시 재산 분할이 명확해 집니다
단점
집을 팔거나 담보로 제공할 때 양측 모두의 동의가 필요하고 공동명의자의 다른 주택 보유 여부 등으로 비과세 적용이 어려울 수 있습니다
대출이나 세금 부담이 명의 비율에 따라 나뉘므로, 책임 분담이 필요합니다
부부의 경우 공동명의(예: 5:5) 가 종부세 절세나 자산관리 측면에서 유리한 경우가 많습니다
하지만 1가구 1주택 비과세 조건, 향후 매도 계획, 각자의 소득 수준에 따라 단독명의가 더 나은 경우도 있으니, 상황에 따라 다르게 판단해야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
단독명의 장점은 의사결정이 자유롭고 계약 체결할 때 단독명의자 혼자 계약하실 수 있습니다.
반대로 공동명의자는 의사결정이 자유롭지 못하며 계약서 작성 시 모두 참석해야 합니다.
공동명의 장점은 세금을 절약할 수 있습니다.
종합 부동산세 해당이 되시면 세금 절세의 장점이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의로 하는 경우는 주로 세제상 혜택을 보기 위해서 공동명으로 많이 합니다. 즉 종합부동산세의 경우 분리를 통해서 세제이익을 보고 또한 양도소득세가 많이 나올 경우 인당 공제를 통해서 조금더 절세의 효과는 있지만 고가주택이 아니고 1가구1주택자 2년이상 거주시에는 크게 차이가 없고 오히려 각각 지분을 관리를 해야 하고 대출도 지분의 경우 잘 나오지 않고 계약 시 지분다 모두 계약을 해야 하는 등의 단점도 존재를 하게 됩니다.
감사합니다.