재개발 확정시 보상은 어떤식으로 이루어지나요?
보통 재개발의 확저으이 경우 보상은 어떤식으로 이루어지나요?
1. 입주권을 부여받는 행위에 대해서 구체적으로 어떻게 산정되어지는지 궁금합니다. (일반적)
재개발의 입주권은 조합원이 되면 입주권이 자동으로 나오게 됩니다.
재개발의 보상이 따로 있는것은 아니고 입주권을 받는것 자체가 재개발에서는 보상이라고 볼 수 있습니다.
조합원이 되지 않고 입주권을 받지 않는다면 감정을 통해 현금청산을 받게 되는데 감정은 대체로 시세 수준에서 결정됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,입주권은 재개발 지역에서 종전자산(건물+토지 등)을 소유한 조합원이 조합 설립 이후 사업 완료 시 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다
, 입주권 산정 기준 (권리가액 산정)
① 기준 시점
일반적으로 관리처분계획 인가 시점의 시세를 기준으로 합니다.
② 종전자산 평가
소유자의 기존 토지 면적, 건물 종류 및 규모, 이용 상태, 위치, 감정평가금액 등을 고려해 종전자산 평가액을 산정합니다.
③ 종후자산 평가 (새 아파트 배정 기준)
재개발 후 신축되는 아파트의 예상
가치(면적, 층수, 조망권, 위치 등)를 반영하여 조합원에게 배정할 신규 아파트 면적이 결정됩니다
④ 추가 분담금 산정
기존 자산 가치 대비 새 아파트 가치가 높으면 차액에 대해 추가 분담금을 내야 합니다
반대로 낮은 경우에는 현금 청산 대상이 되거나, 더 작은 평형의 입주권을 받게 됩니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지등소유자는 재개발 조합원이 되면 토지 수용에 따른 비용을 지급받거나 입주권을 받을 수 있습니다. 또한 이주비와 이주정착금, 이사비, 주거이전비 등을 받을 수 있습니다.
새로운 아파트 분양금액 = 새로운아파트가격 – 현재소유부동산감정가 x 비례율 로 계산됩니다.
여기에 재개발 분담금이 부과될 수 있는데, 재개발 분담금은 공사시작전 자산평가금액에서 추가로 분담을 해야할 금액을 말하는데, 분담금 계산을 위해서는 비례율을 구해야 합니다. 비례율은 재개발이 완료되면 얼마나 남는지를 판단하는 비율로서 (총 분양가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%로 계산 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발이 확정되었을 때 보상 방식은 크게 두 가지로 나뉩니다.
조합원 분양 : 재개발 구역 내 건물이나 토지를 소유한 사람은 조합원이 되어 재개발 후 신축 아파트를 분양받을 수 있는 권리 (조합원 분양권)을 가집니다. 보통 일반 분양가보다 낮게 책정되며 현물 보상을 받게됩니다.
보통 지분에 따라 추가분담금이 있으며 요즘 인플레이션으로 인해 초기 분담금이 높아지는 추세입니다.
조합원이 되지 못한 사람들은 현금 청산을 하게 됩니다. 보통 조합원 자격이 없는 세입자, 무허가 건물, 소형 토지 지분권자등이 현금 청산을 받습니다. 감정평가액 기준으로 시세 수준으로 보상을 받습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반적으로 재개발 사업에서 보상은 크게 두 가지 방향으로 진행됩니다.
입주 권 부여(조합원 분양) : 재개발 구역 내 토지나 건축물을 소유하고 있던 조합원에게 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 부여하는 방식입니다. 이것이 본인이 궁금해 하시는 입주 권 입니다.
현금 청산 : 입주 권을 받지 않거나 받지 못하는 경우, 소유하고 있던 자산에 대해 현금으로 보상 받는 방식입니다.
입주 권 부여 및 산정 방식(일반적) :
입주 권을 부여 받으려면 해당 재개발 조합의 조합원 자격과 분양 자격이 인정되어야 합니다.
이 가격은 재개발 구역 지정 고시일 등 특정 기준일(권리 산 정 기준일)을 기준으로 판단됩니다.
입주 권의 가치를 산정하는 방식은 일반적으로 다음과 같습니다.
종전 자산 감정 평가 금액 : 재개발 전 소유하고 잇던 토지 및 건축물에 대한 감정 평가액입니다. 이 금액이 조합원이 가진 '권리 가액'이 됩니다.
조합원 분양가 ; 새로 지어지는 아파트의 조합원에게 적용되는 분양가입니다. 일반 분양가보다 저렴하게 책정되는 경우가 많습니다.
추가 부담금 또는 환급금 : 종전 자산 감정 평가 금액과 조합원 분양가를 비교하여 차 액 을 정산합니다. 종전 자산 감정 평가 금액이 조합원 분양가보다 적으면 그 차 액 만큼 '추가 부담 금'을 조합에 납부해야 합니다. 종전 자산 감정 평가 금액이 조합원 분양가보다 많으면 그 차 액 만큼 '환급 금'을 조합으로 부 터 받게 됩니다. 즉, 입주 권을 통해 받게 될 새 아파트의 가치는 종전 자산의 감정 평가 금액을 기준으로 산 정 되며, 최종적으로는 새 아파트의 조합원 분양가와의 차이를 정산하여 추가 부담하거나 돌려받게 되는 구조입니다.
세입 자의 경우, 재개발 사업으로 인해 이주하게 되면 주거 이전 비와 이사 비(동산 이주 비)등의 보상을 받을 수 있습니다.주거 이전 비는 정비 계획이 공표되어 사업 시행 예정임을 알 수 있게 된 시점 등 특정 시점까지 거주한 세입 자 에게 지급될 수 있습니다.
결론적으로 조합마다 세부적인 규정이나 절차가 다를 수 있으므로, 정확한 내용은 해당 재개발 조합 사무실에 직접 문의하시는 것이 가장 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발이 확정이 되면 먼저 가지고 계신 부동산을 감정평가를 해서 감정가를 받게 됩니다.
그리고 재개발 조합원들의 프리미엄은 조합원분양가가 일반분양가보다 싸게 나오고 동호수도 로얄층 그리고 옵션등도 무료이기 때문에 이러한 차액으로 프리미엄이 형성이 되는 것입니다.
즉 재개발이 확정이 되면 기존 부동산 가치가 이러한 프리미엄 가격과 합쳐져서 시세가 상승을 하게 됩니다.
감사합니다.