아파트 매수 시 혼인신고 / 미신고 어떤 것이 유리할까요?

Question

안녕하세요, 올 11월 결혼을 앞두고 있는 37, 34살 예비 부부입니다.

올 하반기 예정인 주택청약을 준비하고 있으며, 청약 미당첨 시 내년 하반기 중 경기도 오산 쪽에 구축 아파트를 매매하려고 합니다.

다만 계약금 , 대출 등으로 현재 가지고 있는 현금도 합쳐 계약금을 지불해야하며 이것저것 준비할 것들이 많네요..

현재 남자 연봉 약 5100, 여자 약 4400만원 정도로 혼인신고를 하는게 유리할지에 대한 고민이 있습니다.

또한 계약금지불 시 당장의 현금 마련을 위해 (주식, 임대아파트 보증금 등으로 당장 묶여있는게 많다보니..) 혼인신고를 하지않고 현금을 합할시에 5천만원 미만 이전 시에도 증여세가 부과될 수 있는지도 궁금합니다.

1. 아파트 계약을 위해 남자 -> 여자 현금 약 3-4천만원 이전시 증여세 발생여부 (혼인신고 진행하지 않았을 시)

2. 연봉 합산 약 9000만원 일시에 아파트 대출을 위해 (보금자리, 신혼부부, 생애최초 등..) 혼인신고와 미신고 어떤게 유리할지

도와주세요 !

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 혼인신고를 꺼리는 이유가 소득을 합산을 하게 되면 청약이나 대출등의 소득 제한에 걸리기 때문에 혼인신고를 꺼리게 되었습니다. 다만 현재 이러한 문제로 정부에서 혼인신고로 인한 불이익을 없애기 위해서 신혼부부 합산을 하게 될 경우 자격 기준을 완화를 하고 또한 한도등에 불이익이 없도록 한다고 하니 향후 혼인신고를 해서 진행을 하는 것이 더 좋아 보입니다. 예를 들어 기존 디딤돌대출 신혼부부 자격 상한이 8500만원이지만 정부에서 이러한 금액을 상향을 할 것으로 보이니 좀 더 정책을 지켜보고 신혼부부로 진행을 하는 것이 더 좋지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 혼인신고가 유리할지 불리할지는 개별상황에 따라 크게 차이가 있으며 질문처럼 청약을 위한 경우라면 유형별 경쟁률에 따라 혼인신고후 신혼부부특공으로 진행할지, 아니면 개별적으로 생애최초 특공으로 진행할지를 판단하여 하셔야 합니다. 그리고 대출의 경우도는 부부합산 소득기준에 따라 공공저금리 대출상품이용에 제한이 될수 있다면 혼인신고를 미루는 방법이 용이할수도 있습니다. 현재 질문의 소득기준이라면 공공저금리 대출상품을 이용하고자 한다면 디딤돌대출의 경우 혼인신고를 하지 않아야 소득기준에 충족될 것으로 보이긴 합니다. 그리고 혼인신고전에 자금의 이동은 결국 타인에 데한 증여로 볼수 밖에 없기에 별도 차용방식으로 진행을 하셔야 할수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

예비 부부이신 상황에서 혼인 신고 시기와 방법에 따라 대출, 세제, 증여세에서 큰 차이가 납니다.

추천으로는 하반기 청약은 혼인 신고 전에 각자 생애최초로 매매는 혼인 신고 후에 신혼부부 전용으로 진행하되 소득 요건을 확인하시어 절약할 수 있는 선택을 하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

예비 신랑님과 신부님의 결혼을 진심으로 축하드립니다. 현재 두 분의 상황과 2026년 기준 부동산 정책을 고려했을 때, 궁금해하시는 증여세와 대출 요건에 대해 설명해 드리겠습니다.

​먼저 혼인신고를 하지 않은 상태에서 남편분께서 아내분 계좌로 3~4천만 원을 이체하실 경우 증여세가 발생할 수 있습니다. 법적으로 혼인신고를 하지 않았다면 두 분은 타인으로 간주되어 증여재산 공제 한도가 거의 없기 때문입니다.

반면 혼인신고를 하시면 부부간 증여재산 공제가 10년간 6억 원까지 적용되어 세금 걱정 없이 자금을 합치실 수 있습니다. 하지만 뒤에서 설명해 드릴 대출 문제로 인해 혼인신고를 미루셔야 한다면, 이체하신 금액에 대해 차용증(금전소비대차 계약서)을 작성하시는 것을 추천해 드립니다. 세법상 2억 1,700만 원 이하의 금액은 무이자로 빌려주더라도 법정 이자에 대한 증여세가 부과되지 않으므로, 차용증만 잘 작성해 두시면 증여세 문제없이 계약금을 안전하게 치르실 수 있습니다.

​대출을 위해서는 현재 상황에서 혼인신고를 미루시는 것이 훨씬 유리합니다.

두 분의 연봉을 합산하면 약 9,500만 원이 되는데, 이 경우 주요 정부 지원 대출의 신혼부부 소득 기준을 초과하게 됩니다. 2026년 기준으로 내집마련 디딤돌 대출과 일반 보금자리론 모두 신혼부부의 합산 소득 한도가 8,500만 원으로 제한되어 있습니다. 따라서 혼인신고를 하시면 혜택이 좋은 정책 대출을 이용하지 못하고 금리가 상대적으로 높은 시중은행 일반 주택담보대출을 받으셔야 할 확률이 높습니다.

이러한 점을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

혼인신고를 하지 않은 상태에서 남녀 간 3~4천만원을 이체하면 세법상 증여로 추정돼서 과세대상이 될 수 있으므로 자금 출처 소명과 차용증 작성 등의 주의가 필요합니다. 디딤돌대출이나 보금자리론 등 신혼부부 우대 상품의 부부합산 연소득 요건이 8500만원 이하이므로 연봉 합산시 이 기준을 초과해서 대출 제한이 생길 수 있습니다. 따라서 두 사람의 소득 합산으로 인해 유리한 정책 대출 자격이 발탈되지 않도록 상황에 따라서 혼인신고 시점을 조율하거나 예비신혼부부 자격을 활용하시기 바라며 은행창구에서 가심사 등 상담 받아보시기 바랍니다.