상속주택의 취득가액은 어떤 기준으로 정해질까요?

Question

상속받은 주택을 향후 매도할 경우 양도소득세 계산에 중요한 기준이 되는 취득가액은 어떤 방식으로 결정되는지 궁금합니다. 피상속인이 실제로 주택을 취득했던 가격을 그대로 적용하는 것인지, 아니면 상속 개시 당시의 시가나 감정가액, 상속세 신고 시 평가액 등을 기준으로 새롭게 산정하는 것인지 알고 싶습니다. 또한 취득가액 산정 방식에 따라 양도소득세 부담이 달라질 수 있는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상속주택의 취득가액은 상속개시일 현재 시가로 재산을 평가하여 과세가액이 산정되는데, 주택의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간중 매매사례가격, 감정평가금액, 기준시가 등의 순으로 상속당시 평가액이 될 수 있으며, 만일 상속세를 신고하지 않은 경우에는 과세관청이 기준시가로 결정하는 경우가 많아서 이후 양도세 부담이 커질 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

Answer 2

상속받은 주택을 매도할 때 양도소득세 계산의 핵심은 취득가액을 어떻게 정하느냐입니다. 일반적으로는 피상속인이 실제로 집을 샀던 가격이 아니라, 상속 개시 당시의 평가액을 기준으로 삼습니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

상속받은 주택을 나중에 매도할 때의 취득가액은 피상속인이 예전에 산 가격을 승계하는 것이 아닙니다.

일반적으로 상속개시일 현재의 시가를 상속인의 취득가액으로 봅니다.

즉 상속 받은 시점에 새로 취득한 것으로 간주합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

상속주택의 취득가액은 피상속인이 과거에 샀던 가격이 아니라 상속 개시일 전후 6개월 이내의 시가를 기준으로 완전히 새롭게 산정됩니다. 아파트 동,평형의 매매사례가액을 1순위로 적용해서 유사 사례가 없는 빌라, 단독주택 등은 감정평가액을 통해 산정하고 이마저도 없으면 시세보다 훨씬 낮은 공시가격을 취득가액으로 봅니다. 공시가격으로 낮게 신고하면 향후 매도 시 양도차익이 커져 세금폭탄을 맞으므로 상속세 면제 한도 이하인 주택이라도 감정평가를 받아서 취득가액을 미리 높여두는 것이 양도세 절세의 핵심입니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상속에 따른 주택의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 과세표준에 따라 평가한 가액이 기준이 됩니다.

즉 상속세를 산출할때 평가받은 주택가액이 매도시점에 취득가액이 되고 매도금액에서 이를 차감한 양도차익에 대한 세금을 부담하시면 됩니다. 당연히 매도금액이 동일하다는 전제하에서 상속시 평가가액이 높을수록 양도차익이 줄어 유리할수 있지만, 반대로 상속당시의 상속세는 높아질수 있습니다.

참고로 상속세에서 주택평가액은 상속개시일 기준 시가(감정가액, 매매사례가액)으로 정해지기 때문에 어떤 방식으로 정해지느냐에 따라 상속세와 향후 양도소득세에 영향을 줄수 있습니다.