월세 보증금 반환 관련 질문드립니다.

Question

안녕하세요. 월세 살고있고 임대차계약은 2027년 2월 28일까지입니다. 최근 집주인이 바꼈는데, 바뀐 집주인으로부터 9월 4일경 갑자기 리모델링 계획으로 2026년 11월 20일까지 퇴거 가능한지에 대한 요청을 받았습니다. 내용은 아래와 같습니다.

'건물 전체 리모델링을 계획하고 있어 현재 세입자분들과 순차적으로 퇴거 일정을 협의하고 있습니다. 2026년 11월 20일까지 퇴거가 가능하신 경우 이사비 50만 원을 지원해드리고 있으니, 퇴거 가능 여부와 예상 퇴거일을 함께 회신 부탁드립니다. 퇴거가 확정되는 경우 보증금 반환, 이사비 지급 및 공과금 정산 등 구체적인 절차는 별도로 안내드리겠습니다. 앞으로 문의사항은 이 번호로 연락 주시면 됩니다. 바로 답변드리지 못하는 경우에도 확인 후 가능한 다음날까지 회신드리겠습니다. 퇴실일에 반환할 보증금 : 200만원 임대인이 지급 약정한 이사비용 : 50만원 총 지불예정금액 : 250만원 "퇴실 + 관리비정산 + 전출신고" 완료 후에 보증금과 이사비 지불 받으실 수 있습니다. * 임대인/임차인은 상기 내용에 대한 사전합의를 마치고, 이행할 것을 확약합니다. 임차인 본인 명의 휴대폰으로 '확인'의 답변을 마치면, 법적 효력을 가지기로 합니다. * 보증금과 이사비는 퇴실예정일 시점의 새소유자가 지불합니다.'

이렇게 왔고, 내용 중에서 보증금 및 이사비 지불은 퇴실+관리비정산+전출신고 완료후에나 받을 수 있다하는데 보증금을 먼저 반환받기도 전에 전출신고를 해버리면 기존 주택에 대한 주민등록 요건이 없어지게 되어서 보증금을 상대쪽에서 원하는 요구사항에 따르는게 아니라 먼저 확실히 받고 싶은데 이에 관련해서 자세하게 제가 보증금을 받을 수 있도록 어떻게 하면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 질문처럼 퇴거를 하고 전출을 한뒤 보증금 반환을 기다라는것은 대항력상실이 되기 때문에 좋지 않은 조건에 해당이 됩니다. 그리고 만기가 남은 상황에서 만기전에 리모델링을 이유로 퇴거를 요구할수는 없기에 퇴거를 거부하고 만기까지 거주를 유지할수도 있습니다. 즉 개인적판단으로는 일방적인 위와 같은 통보에는 거절의사를 밝히시는게 맞을듯 보이고, 동의를 한다면 보증금 반환과 전출이 동시에 이루어지는 것으로 하여 협의를 보시는게 맞을듯 보입니다.

따라서 거부를 하시거나 조기퇴거 합의서에는 ‘퇴거일에 임대인이 보증금 200만원과 이사비 50만원을 지급하는 것과 동시에 임차인은 주택을 인도하고 관리비를 정산하며, 보증금과 이사비 전액의 입금을 확인한 후 전출신고를 한다’는 방식으로 정하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

건물 전체 리모델링으로 인한 중도 퇴실일 경우로 보여 지고 약정서등의 계약 문구가 있기 때문에 보증금 회수에는 크게 문제가 없을 것으로 보여 집니다. 위의 약정서가 법적 효력을 할 수 있다 사료됩니다. 다만 전출신고가 부분은 충분히 협의를 해서 이사 나갈 때 바로 집행으로 협의를 해보시는 것이 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

결론만 말씀드리겠습니다.

보증금을 먼저 받지 전에 전출 신고를 해서는 안됩니다.

대항력이 소실됩니다.

보증금 전액 수령 후 전출하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

절대 퇴실 후 관리비 정산 전출신고 완료 후 보증급 지급이라는 조건을 수락하시면 안되며 전출신고를 하시게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금을 못 받을 위험이 높아집니다 부득이한 경우 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다