서울시는 왜 재개발 재건축 진행이 어려울까요?
서울시에는 노후된 빌라나 아파트가 엄청 많이 있잖아요.
그래서 재개발 재건축 구역으로 묶인 곳도 많은데 사업이 제대로 진행되는 곳은 엄청 없는 거 같더군요.
청약만하면 다 완판이 될 거 같은데 서울시는 왜 재개발 재건축 진행이 어려울까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발이나 재건축은 다양한 주택과 상가의 소유자들이 동의를 거쳐 조합을 설립하고 기존 건물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 공사이다보니, 주민들간 의견일치가 잘 되지 않거나, 조합과 시공사간 갈등, 공사비 과다로 인한 비용분담 문제, 지역상인들이 상권을 잃게 됨에 따른 반대 등의 일들이 발생할 수 있는데, 이러한 문제 해결을 위해서는 이주지원과 함께 보상금이 공정하게 분배되어야 하고 투명하고 명확한 절차와 관리가 필요합니다. 즉, 조합원 개개인의 생각 및 입장이 다르고 비용분담 및 보상 등 해결할 사안들이 많고 절차도 복잡하다보니 진행이 빨리 되지 않는 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발. 재건축이 어려운 이유는 크게 사업성 문제와 기존 원주민들과의 갈등이 주된 이유라고 할수 있습니다. 기본적으로 사업성의 문제는 규제와 절치에 따른 제한적인 부분과 개발부지내 대지지분이 적은 원주민들이 많은 경우, 최근처럼 부동산 시장하락에 따른 분양문제, 원자재 상승에 따른 공사비용 증가등이 대표적이라고 할수 있고, 원주민들간 갈등은 개발에 따른 보상문제, 조합으로써 개발시 조합원간 혹은 시행사간 마찰이 대표적이라고 할수 있습니다. 또한 지대가 높은 개발지역일수록 보상문제나 규제의 강화정도가 강하기에 개발사업을 진행하기에는 오히려 더 불리한 면이 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울시는 300여 개 이상의 정비구역, 재개발 사업이 약 150개가 지정되어 있지만 사업 진행 단계에 따라 속도가 크게 다릅니다.
조합 설립 후 주민 갈등, 조합 내부 갈등, 인허가 절차의 복잡성 등이 사업 지연을 초래한다고 보시면 되겠습니다.
감사합니다.
서울은 이해 관계자 수가 많아 조율이 쉽지 않고, 규제와 인허가 절차가 복잡합니다. 안전진단 기준 강화, 분양가 규제, 주민 갈등등이 겹치면서 사업이 지연됩니다. 청약 수요는 많지만 실제 공급까지 이어지기 어려운 구조적 한계가 있습니다.
재개발, 재건축은 주민동의가 75% 이상 필요한 사업입니다.
현재 그곳에 거주하고 있는 소유주들 중에는 재개발 사업 이후에 분담금을 내기 어려운 원주민들도 많습니다.
그러다보니 원주민의 비율이 높은 지역은 동의율이 잘 나오지 않습니다.
구역 지정이 되어도 진척이 지지부진한 대부분 지역이 주민동의가 되지 않는 지역들입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
서울시는 노후 아파트, 빌라 등 주택이 많이 있지만 재개발이나 재건축의 사업 진행을 생각보다 많지 않습니다.
여러가지 이유가 있지만 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화 등의 규제로 인해 생각보다 사업성이 낮고, 낮은 사업성으로 인해 공사비, 이주비, 부담금 등 금전적인 부담이 많아 적극적인 사업이 쉽지않습니다.
이런 상황에서 재건축이나 재개발이 진행된다면 수요는 많이 있겠지만 기존 주민 등 조합원 입장에서는 부담만 크고 수익성이 낮아 큰 이득이 없다고 판단하는 것 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울에서 재개발·재건축이 어려운 이유는 단순히 수요 부족 때문이 아닙니다
오히려 말씀하신 대로 서울은 수요는 매우 높은 지역이지만, 여러 복합적인 요인들이 발목을 잡고 있어 사업 추진이 쉽지 않습니다
서울시는 도시계획 차원에서 하나하나 직접 심의, 조율하기 때문에 속도가 느리고
일부 원주민은 이주를 꺼리거나 현재 거주지에 만족하는데 외부 투자자들은 수익만 보고 빠르게 추진을 원합니다
추진위원회나 조합이 구성되어도 리더십 다툼, 비리, 사업 방향성에 대한 이견으로 표류하는 경우 많고 임차인은 정비사업에서 배제되기 쉬워 반대가 심하고
보상 문제나 이주 대책 등이 부족할 경우 갈등이 생기기도 합니다
한꺼번에 정비사업이 몰리면, 인근 지역 부동산 가격이 급등할수 있어서
정부나 서울시는 부동산 시장 자극을 최소화하려는 입장이기 때문에 일부러 속도 조절을 하기도 합니다
여러상황으로 인해 재개발,재건축이 쉽지만은 않습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
서울시 재개발, 재건축은 복잡한 보상관계로 인한 주민 갈등과 강력한 규제 및 자금 조달의 어려움과 부동산 시장의 변동성으로 인하여 원활한 진행이 어려운 상황입니다. 청약이 잘 된다고 하여도 사업성 문제 및 투자 매력도에 따라 많은 이해관계들이 부딪히면서 쉽게 진행이 되지 않고 있는 상황입니다