안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
질문자님 상황 정리
과반지분권자로서 소수지분권자의 지분을 정리(대금분할 또는 가액배상)하려는데, 해당 토지가 '미군기지' 등 군부대 내에 편입되어 있어 접근조차 불가능한 특수성이 있군요. 이런 경우 감정평가사가 실무적으로 현장을 보지 못하고 인근 유사 토지의 거래 사례만 참고하여 가격을 높게 책정(과대평가)할까 봐 걱정하시는 상황으로 이해됩니다.
핵심 쟁점
첫째, '현황평가'의 원칙입니다. 감정평가는 공부상의 지목이 아니라 실제 이용 상황을 기준으로 해야 합니다. 둘째, 감정 전 의견서 제출의 실효성입니다. 감정인이 선정되기 전후에 재판부에 의견을 전달하는 것이 결과에 영향을 줄 수 있는지 여부입니다. 셋째, 감정 결과에 대한 사후 대응입니다. 이미 나온 감정가가 부당할 때 이를 뒤집을 방법이 있는지입니다.
현재 상황 분석
유리한 점: 해당 토지가 군부대에 점유되어 있고 사적 이용이 불가능하다는 점은 객관적인 사실입니다. 이는 감정가 하락(감액)의 명백한 요인이 됩니다.
리스크: 감정평가사가 '군사시설 보호구역'이나 '공공용지 편입'이라는 특수성을 간과하고 일반적인 대지나 임야로 평가할 경우, 질문자님은 시세보다 높은 비용을 지불하고 지분을 사와야 하는 손해를 입게 됩니다.
대응 전략
1단계: 감정 신청 시 '감정 신청서'에 구체적인 감정 지침을 명시하십시오. 단순히 "감정을 신청합니다"라고 하지 말고, "해당 토지는 현재 00부대 내에 위치하여 소유자의 접근 및 개발이 원천적으로 불가능한 상태이므로, 이러한 이용 제한 상태를 반영하여 평가할 것"을 명시해달라고 재판부에 요청해야 합니다.
2단계: 감정인 선정 직후 '참고자료 및 의견서' 제출입니다. 감정사가 현장 조사(혹은 도상 조사)를 하기 전에, 해당 토지의 위성사진, 군부대 펜스 사진, 관련 공문 등을 첨부한 의견서를 재판부에 제출하십시오. 재판부는 이를 감정인에게 전달하며, 감정인은 이를 참고하여 평가서를 작성하게 됩니다. 이는 간접적인 영향이 아니라 정당한 '평가 지침'을 전달하는 과정이므로 매우 효과적입니다.
3단계: 사후 대응(감정 결과 도달 후)입니다. 만약 감정가가 예상보다 높게 나왔다면 '감정결과에 대한 사실조회 신청'이나 '보완감정 신청'을 통해 가격 산정의 근거를 따져 물어야 합니다. "군사시설 편입에 따른 감가율이 왜 반영되지 않았는지"를 조목조목 반박해야 합니다.
예상 결과
재판부는 공유물 분할 소송에서 가급적 합리적인 가액이 산출되기를 원합니다. 질문자님이 미리 '접근 불능'과 '군부대 점유' 사실을 증빙과 함께 제출한다면, 감정인은 이를 무시하고 평가할 수 없습니다. 평가서상에 '특수 상황에 따른 감가'가 반영될 가능성이 매우 높으며, 이는 질문자님의 인수 비용을 낮추는 실질적인 결과로 이어질 것입니다.
한 줄 조언
"감정평가사는 '판사'가 아니기에 현장의 사정을 다 알지 못합니다. 밥상을 다 차려준다는 마음으로 의견서에 증거 자료를 쏟아 넣으십시오."