원룸 전세 입주자 만기시 내보낼수있나요?
원룸이 부부 공동 명의 1가구 1주택자라 임대 사업자 없이 임대를 하고있어요
원룸에 전세를 들어온지 5년이 되었구요
그동안 한번도 전세금을 올리지 않았어요
그런데 임대차법이 바뀌어서 전세입자를 주인이 들어가 살지않는이상 세입자를 내보낼수없다는 법이 생겼다하니
그 법이 원룸 전세 에도 적용이 되는지 궁금합니다?
이렇게 기한이 오래 살았는데도 내보낼수있나요 ?
전세를 월세로 바꾸고싶은데 전세입자를 내보낼수있는지
궁금합니다
3개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
네. 주택임대차보호법은 원룸 전세에도 적용이 되며, 시행시를 기준으로 이후에 만기되는 임대차계약에 적용됩니다. 따라서 정당한 갱신거절사유가 없는 이상 내보낼수 없습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이무현 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택임대차보호법은 제2조에 따라 '주거용 건물'에 적용이 됩니다. 면적 크기나 보증금 액수에 따라 그 적용 여부가 달라지지 않습니다.
그리고 위 '주거용 건물'에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정해집니다(대법 94다52522). 따라서 본 건 원룸이 주거용 구조를 가지고 있고 임차인이 실질적으로 주거용으로 사용하였다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 임대인에게 1회에 한하여 계약 갱신요구를 할 수 있고,
부칙 (법률 제17470호, 2020. 7. 31.) 제2조에 따라 위 규정은 2020. 7. 31. 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다.
그리고 주택임대차보호법 해설집(2020. 8. 법무부, 국토교토부 발간) 제 25쪽에 따르면,
4년 이상 거주한 임차인에게도 여전히 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
아래 내용을 확인하시기 바랍니다.
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Q6. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
→ 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인이 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있는 경우는
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호의 사유로 한정되니, 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.원룸 역시 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 해당합니다. 따라서 개정된 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신요구권 조항이 적용될 것입니다. 개정된 주택임대차보호법은 기존에 임대차계약이 진행중인 물건에 대해서도 적용되므로 만약 임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유가 없는한 1회에 한하여 2년간의 임대차계약이 연장되게 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호에 규정되어 있으므로 이에 해당하는 사유가 있는지 살펴보시기 바랍니다.
관련법령
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
