법률
부동산 임대차 재계약신 계약갱신요구권 사용여부
2년을 거주하고 그뒤에 집주인과 합의로 2년을 더 거주 했는데 이때 추가2년 합의시에 따로 계약갱신요구권 사용을 말씀드리지 않고 그냥 재계약 하겠다고만 말하였는데 이때고 계약갱신요구권이 사용된것으로 간주해야 하나요？
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
처음 2년 뒤 집주인과 합의해 2년을 더 사셨고, 그때 갱신요구권을 쓴다는 말은 하지 않으셨다니 지금 집주인의 30% 인상 요구가 더 막막하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 단순히 합의해서 재계약한 것은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는 것이 일반적인 해석입니다.
1. 합의 재계약과 갱신요구권은 다릅니다
주거용 임대차로 보고 말씀드리면, 갱신요구권은 임차인이 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리입니다. 서로 합의해 재계약했다면 권리를 쓴 것이 아니라 남겨 둔 것으로 봅니다. 다만 그때의 문자나 계약서에 갱신요구권 사용이라는 표현이 있었는지는 확인하셔야 합니다.
2. 30% 인상은 거절할 수 있습니다
갱신요구권이 남아 있다면 지금 행사해 2년을 더 살 수 있고, 이때 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 5% 상한은 갱신요구권으로 갱신될 때 적용되고, 서로 합의해 새로 계약할 때는 적용되지 않습니다.
3. 그런데 행사 기한은 확인하셨을까요
갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지만 행사할 수 있습니다. 또 집주인이나 그 가족이 직접 살겠다는 등 법이 정한 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
지금은 만료일을 확인하고 기한 안에 문자나 내용증명으로 갱신을 요구하세요.
잘 해결되시기를 바랍니다.
안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제2항은 이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 정합니다. 즉 계약갱신요구권은 임차인이 갱신을 요구하는 의사표시를 하여야 행사되는 권리이므로, 당사자가 새로 조건을 협의하여 합의로 재계약을 한 경우는 원칙적으로 이와 구별됩니다.
질문하신 사안처럼 갱신요구권을 쓰겠다는 언급 없이 집주인과 합의하여 2년 재계약을 하셨다면, 이는 합의에 의한 재계약으로 볼 여지가 크고, 이 경우 계약갱신요구권은 아직 행사하지 않은 상태로 남아 있다고 주장할 수 있습니다. 다만 재계약하겠다는 말을 한 시기가 위 기간 안이었는지, 계약서에 갱신요구권 행사라는 문구가 있는지, 차임과 보증금을 어떻게 정했는지 등에 따라 그 말이 갱신 요구였는지에 대한 해석이 달라질 수 있습니다.
따라서 당시 계약서의 특약 문구와 집주인과 주고받은 문자 등을 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 갱신요구권 행사로 기재된 내용이 없다면, 이번 계약 만료 시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 기간 안에 서면이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 갱신을 요구하시는 것이 안전합니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.