최근 생활형 숙박시설이 부동산 시장의 리스크로 떠 올랐다고 하는데 왜 그런지 궁금합니다.
대안 주거상품으로 인기가 많았던 생활형 숙박 시설. 레지던스 10만실 규모가 부동산시장의 새로운 리스크로 떠올랐다고 합니다.
잔금 납부를 거부하는 계약자, 부동산 프로젝트파이낸싱. 상환 위기를 맞은 건설업계가 복잡하게 얽혀 있다고 하는데요.
왜 이런 현상이 벌어지고 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
생활형 숙박시설은 기본적으로 호텔이나 숙박업소로 등록되어 있어야 하지만, 많은 경우 주거용으로 사용되었습니다. 그러나 최근 정부가 이와 관련된 규제를 강화하면서 주거용으로 사용하는 경우 올해 연말까지 오피스텔로 용도변경을 해야합니다. 용도전환하지 않을 경우 당장 내년부터 시가 표준액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정이라
이에 분양을 받은 사람들이 생숙에 대한 잔금 납부를 거부하고 또한 이렇게 잔금이 들어오지 못할 경우 건설사들의
PF대출 상환도 어려워 지기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
당초 제도도입이 논의되던 2009년 국토부에서 생활숙박시설(이후 생숙)은 숙박 개념보다 거주 기능을 중심으로 영업형태가 이루어진다고 언급했으며 2015년에는 생숙을 도심형 주거시설이라고 소개하고는 했는데, 현재는 주거가 불가능한 시설이며 생숙을 오피스텔로 용도 전환하는 특례기간을 연장하는데 부정적인 입장을 보이고 있다보니 반발이 있는 것입니다. 실제로 행정안전부에서 전입신고도 받고 있으나 타 부동산과의 형평성을 들어 외면하고 있는 실정입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
대안 주거상품으로 인기가 많았던 생활형 숙박 시설. 레지던스 10만실 규모가 부동산시장의 새로운 리스크로 떠올랐다고 합니다.
잔금 납부를 거부하는 계약자, 부동산 프로젝트파이낸싱. 상환 위기를 맞은 건설업계가 복잡하게 얽혀 있다고 하는데요.
왜 이런 현상이 벌어지고 있는지 궁금합니다.
==> 생활형 숙박시설은 주택으로 사용하는 경우 불법입니다. 정부에서도 이를 가지고 어떻게 해야 할지 고민에 쌓여 있습니다. 정부의 입장은 숙박업으로 등록을 하여 사용하라는 것이고 소비자는 주택으로 인정받을 수 있는 조치를 요구하고 있는 것이 현실입니다.
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.
최근 생활형 숙박시설이 부동산 시장의 리스크로 주목받는 이유는 여러 가지 요인들이 결합된 결과입니다.
주요 리스크는 법적 규제, 수익성 저하, 과잉 공급, 그리고 임차인 보호 문제와 관련이 있습니다.
각각의 이유를 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.
1. 법적 지위와 규제 문제생활형 숙박시설은 호텔과 비슷한 상업용 시설로 등록되었지만, 실제로는 주거용으로 사용되는 경우가 많습니다. 이는 법적으로 허용된 사용 방식이 아니기 때문에, 주거로 사용할 경우 관련 법령에 위배될 수 있습니다.
주택임대차보호법 적용 제외: 생활형 숙박시설은 주거용 건물이 아니라 상업용 시설로 간주되어, 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 따라서 임차인은 계약 종료나 임대료 인상 등에서 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
용도 변경 문제: 많은 생활형 숙박시설 소유자들은 이를 주거용으로 사용하기 위해 용도 변경을 시도하고 있지만, 법적 절차가 복잡하고 까다로우며, 모든 건물이 용도 변경이 가능하지 않습니다. 이로 인해 불확실성이 높아지고, 투자 리스크가 커집니다.
2. 과잉 공급과 수익성 저하생활형 숙박시설의 인기가 상승하면서, 최근 몇 년간 대규모로 공급이 증가했습니다. 하지만 이는 수요를 초과한 공급을 초래하여 공실률이 증가하고, 수익성이 저하되고 있습니다.
공실 문제: 공급이 과잉된 지역에서는 공실률이 높아져 임대 수익이 감소할 수 있습니다. 이는 특히 코로나19 팬데믹으로 인해 여행객 수가 감소하면서 더욱 심화되었습니다.
임대 수익 하락: 생활형 숙박시설의 투자자들은 주거용 아파트보다 높은 임대 수익을 기대하지만, 수익률이 기대에 미치지 못하는 경우가 많습니다. 과잉 공급과 함께 임대료가 하락하면서 기대한 수익을 얻지 못하는 경우가 빈번합니다.
3. 금융 리스크와 투자 안정성 문제생활형 숙박시설에 대한 과도한 투자가 금융 리스크로 이어질 수 있습니다.
금리 상승: 최근의 금리 상승은 대출을 통한 투자의 비용을 증가시킵니다. 많은 투자자들이 대출을 이용해 생활형 숙박시설을 구매했는데, 금리가 오르면서 상환 부담이 커졌고, 수익성 악화로 이어지고 있습니다.
담보 가치 하락: 생활형 숙박시설의 수익성이 저하되면 담보로 제공된 자산 가치도 하락할 가능성이 있습니다. 이는 금융권에서 대출 회수 압박을 높일 수 있으며, 부실 채권 증가로 이어질 수 있습니다.
4. 부동산 시장의 신뢰도 저하생활형 숙박시설에 대한 투자 과열은 부동산 시장의 신뢰도에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투기성 투자: 많은 투자자들이 실수요보다는 투기 목적으로 생활형 숙박시설에 투자하면서 가격 거품이 형성되고 있습니다. 이는 부동산 시장의 안정성을 위협하는 요인이 됩니다.
법적 불확실성: 주거용으로 사용할 수 없는 시설을 주거용으로 사용하거나 매도하는 경우, 투자자들이 법적 문제에 직면할 수 있습니다. 이로 인해 시장 신뢰도가 떨어지고, 투자 위험이 증가할 수 있습니다.
결론생활형 숙박시설은 초기에는 높은 임대 수익과 비교적 자유로운 규제로 인해 인기를 끌었지만, 법적 리스크, 과잉 공급, 수익성 악화, 그리고 금융 리스크 등의 문제로 인해 점점 더 큰 위험 요소로 인식되고 있습니다. 부동산 시장에서 이러한 문제들이 해결되지 않으면 생활형 숙박시설이 전체 시장에 미칠 부정적인 영향이 커질 가능성이 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현행법상 생활형숙박시설은 주거용으로 사용할 수가 없습니다. 그런데 10만명 이상 사람들이 주거용으로 사용하려고 샀습니다.
2021년 법이 바뀌면서 생숙은 숙박업 신고 대상이 되었고 주택으로 쓰는 것이 완전하게 금지됐습니다.
정부에서 용도를 변경할 수 있도록 해줬지만 이게 말처럼 쉽지 않습니다. 모든 계약자의 동의가 필요하고, 복잡한 조건을 가지고 있기 때문입니다.
이에 따라 지금처럼 위기가 나타나고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
최근 몇 년간 레지던스 건설이 급증하면서 공급이 수요를 초과하게 되었습니다. 이로 인해 가격 하락과 공실률 증가가 발생하고 있습니다. 또 경기 둔화와 함께 부동산 시장이 전반적으로 침체되면서 투자자들의 신뢰가 떨어졌습니다. 이로 인해 프로젝트 파이낸싱이 어려워지고, 상환 위기가 발생하고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
생활형 숙박시설은 호텔의 서비스와 주거용 오피스텔의 서비스를 합친 레지던스라고 보면 되는데, 해당 시설의 경우 입지상 유리한 점과 생활편의시설, 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있기에 젊은 세대등의 임대차 수요가 좋아 임대수익을 위한 수익형 부동산으로써 시장에 많은 공급이 이루어졌고 인기도 높았습니다.. 문제는 부동산 하락기기 찾아오게 되면서 임대차 수요가 감소하는 부분과 건물가치 하락, 그리고 정부의 생활형 숙박시설에 대한 주거시설사용시 이행강제금 부과와 같은 제제가 가해지면서 그 인기가 크게 감소하게 됩니다, 그에 따라 생활형 숙박시설에 대한 수요감소가 나타나고 질문과 같은 상황이 발생하게 된 이유가 될수 있습니다.