요즘 부동산PF란 용어가 자주나온데 무슨뜻 인가요 무엇 때문에 주요뉴스에 톱으로 다룰까요
부동산하고 아주 깊은 관계란 것은 느낌으로 알겠는데
정확한 뜻을 모르니 관련된뉴스에 꺄우둥합니다.
"100조 200조 위험하다"라는 뉴앙스가 부동산 경기가 위험한지 나라가 위험한지
이해하기 쉽게 설명부탁합니다
프로젝트파이낸싱(PF)대출은 담보대출과 다르게 물적담보를 잡고 그가치에 해당하는 한도가 잡히는 것이 아니라 아직 진행되지 않는 미래의 현금흐름의 수익성을 담보로 하여 토지구매대금,건설 비용등등의 자금을 마련합니다
PF대출은 금액도 크도 이자도 높습니다
그렇게 건설을 해서 빨리 갚아야 하는데 요즘 금리나전쟁 여러가지 이유로 분양이 안되고 늦춰지는 바람에 대출 연장이 안되는상태랍니다
그러다 보니 건설사들이 부도가 나고 부실기업이 늘고 엉망이 되어가고 있습니다
빠른시일내에 부실기업을 정리한다는 뉴스도 나오고 있습니다
늦어질수록 피해가 커진다고 하니 빠른 정리가 급선무인거 같습니다
건물을 짓거나 할때는 돈이 필요합니다.
큰 건물이거나 큰 단지일수록 돈이 많이 필요합니다.
수천억 하는 건물이나 부동산이라고 하면 한군데 은행이나 금융권에서 자금을 빌려오는게 어렵습니다.
그럼 여러 금융회사들이 묶어서 대출을 합니다.
단, 원래 대출이라 함은 그 사업을 하는 사람이나 담보등을 보고 해야 할텐데 PF는 그게 아니라 사업을 보고 투자(대출)를 합니다.
부동산 경기가 안좋아서 사업이 잘안되면 아무래도 대출에 대한 이자나 원금 상환이 안되니 돈을 빌려준곳들이 문제가 되지요.
PF의 경우는 그 금액이 크기 때문에 더 문제가 되는것입니다.
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말 그대로 해석하면 " 프로젝트에 자금을 융통한다. " 라고 보시면 됩니다.
쉽게말해 시행사들이 아파트나 상가등 건물을 지을때 본인들 돈으로 짓는게 아니라 남의 돈을 투자 받아서 짓는다고 보시면 되는거죠.
A 건설사에서 강남에 1000억짜리 건물을 세운다고 가정해 보겠습니다.
그럼 시행사가 땅을 사서 건물을 짓겠다는 계획을 세우고 투자자를 모집합니다.
당연히 일반적인 시행사는 대체적으로 본인들 돈이 거의 없는 상태로 진행하는 경우가 일반적입니다.
그러니 금융권 회사들이나 은행, 조합, 새마을금고 , 증권사 등등 대주단을 꾸려서 투자를 받아 진행하게 되는데, 여기서 중요한 포인트가 있습니다.
이 투자하는 대주단은 A 회사의 자본이나 담보, 신용을 보고 투자하는게 아니라 말 그대로 프로젝트(사업성) 을 보고 돈을 맡기기 때문에 혹시라도 분양이 잘되지 않아 문제가 생기더라도 A회사에 연계되지 않습니다.
프로젝트를 진행할때 A회사 명의로 시행을 하는게 아니라 SPC(특수목적법인) 의 페이퍼 컴퍼니를 하나 만들어서 그 이름으로 진행하기때문에 법적 연계성이 전혀 없는거죠.
그렇기때문에 사업이 망하면 A회사도 문제가 되지만 그보다 돈을 회수못하는 대주단은 그만큼 손실이 커지게 될 수 밖에 없습니다.
부동산 경기가 한참 좋을때는 그렇게 시행하나를 잘해서 큰 돈을 버는 회사들이 많았고 너도나도 프로젝트 파이낸싱을 이용하여 사업을 진행했었죠.
그때는 분양만 하면 완판이었기때문에 당연히 투자자들 또한 큰 돈을 벌었고 증권사를 비롯한 금융권에서도 적극적으로 진행할 수 밖에 없었습니다.
그런데 문제는 이렇게 벌어들인 돈이 많고 땅값이 폭등하니 가계재정이 좋아지고 그로인해 소비가 늘어나 결국 물가가 폭등하는 인플레이션을 직면하고 만거죠.
그러므로 금리는 높아지고 그러다 보니 대출이자도 높아지고 또한 완판이 될 줄 알았던 아파트 마저 미분양이 나고
지금 그래서 부실이 터지고 있는 겁니다.
부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 부동산 개발 사업을 진행할 때 필요한 자금을 조달하는 방법 중 하나입니다. 금융기관이 부동산 개발 사업의 미래 수익을 예측하여 자금을 대출해주고, 사업이 진행되면서 발생하는 수익을 통해 대출금을 상환하는 방식으로 이루어집니다. 부동산 PF는 대규모 자금이 필요한 부동산 개발 사업에 유용한 자금 조달 방법이지만, 대출금 상환이 이루어지지 않을 경우 금융기관이 큰 손실을 입을 수 있습니다. 최근 부동산 경기가 침체되면서 부동산 PF 대출의 부실화가 우려되고 있습니다. 이에 따라 금융기관의 재무건전성이 악화될 가능성이 있으며, 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그래서 주요 뉴스에서 부동산 PF를 다루는 이유는 부동산 경기의 위험성과 더불어, 금융기관과 국가 경제에 미칠 수 있는 영향을 고려하기 때문입니다.
PF란 Project Financing의 약자로서 보통의 담보 대출과 달리 특정 사업의 예상 수익을 기초하여 대출을 일으키는 것으로 규모가 큰 사회기반시설 건설, 아파트 분양사업, 공장 건설 사업 등에 적용됩니다.
사업성을 담보로 하는 것이니만큼 사업전반에 대해 파악하고 분석, 관리감독 등을 할 수있는 전문적인 관리가 필요한데 국내에서는 이런 전문적인 관리가 어려워 PF의 형식만 빌려오고 사업성 보다는 시공사의 신용과 자산을 보고 대출을 결정하여 본래의 의미대로 행해지지 않고 있습니다. 그 결과 부동산 시장이 좋을 때 건설사들에 과도하게 PF대출을 해주었던 공사들이 최근 부동산 경기가 식으며 미분양 등 부실하게 된데다 원가 상승과 고금리로 건설사에 위기가 닥치고 대출상환이 어려워지자 관련 금융기관들도 문제가 생겨 정부에서도 심각성을 느껴 교통정리에 나서게 된 것입니다.
근본적으로 우리나라는 미국이나 일본에 비해 재정이 열악한 건설사들이 많아 건설비가 아닌 토지비용 단계부터 PF대출로 조달하여 쉽게 부실화 될 수 있는 구조를 가지고 있고 사업분석 및 관리 능력이 부실한 것이 문제인데, 최근 워크아웃을 신청한 태영건설과 유사한 건설사들이 많을 것이고 이들이 쓰러지면 돈을 빌려준 금융사들도 연쇄적으로 쓰러지고 금융사들과 연관된 회사들이 같이 피해를 입게되어 리만브라더스 사태에서 본것과 같은 대규모의 금융사고가 날 수가 있기에 정부에서 나서서 수습을 하고 부실한 PF는 정리, 상대적으로 양호한 PF는 지원 등을 하려고 하는 것입니다.
부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project financing)의 약자로써 부동산 건설사가 건설중인 부지나 사업성을 담보로 금융기관에 필요한 자금을 대출받아 건축후 분양을 통해 이를 상환하는 방식의 금융기법을 말합니다.
더 쉬운 설명으로는 건설사가 대형 아파트 단지의 공사를 수주 -> 은행, 보험사, 투신사등에 해당 개발사업의 향후 수익성을 담보로 대출요청 -> 은행에서는 대출을 승인하는 대신 해당 건설사에 연대보증을 요구함 -> 대출실행 및 공사진행 / 해당기간동안의 시중 이자보다 높은 이자를 채권자인 은행에 납부 -> 분양 완판을 통해 자금회수 -> 은행에 자금상환 및 PF 종료
문제는 부동산 경기가 침체되어 사업지연 및 수익성 악화되는 경우로써 쉽게 미분양이 발생하였다면 건설사는 건설대금 회수가 어려워지고, 이에 따라 채권자인 은행은 대출원금 회수가 어려워짐, 이에 따라 보증인인 건설사에게 상환을 요구 , 보통의 건설사는 공사 수주단위에 따라 다르지만 본인 회사자본으로 상환 불가함, 즉 건설사 부도로 이어지고 이는 채권자인 2,3금융권과 증권사등에 막대한 손실금 발생하게 됨, 그에 따라 경영상 문제가 생기게 되고 이는 각 금융사 고객들의 최악으로써 뱅크런과 같은 사태가 발생하게 되고 해당 금융회사들은 최대 현금확보를 위해 기존 당사에 대출중인 고객, 기업에 대한 대출회수를 진행하게 됨 결국 개인과 기업 모두 어려운 자금난에 쳐하게 되어 경기전반이 무너지게 됩니다.
이러한 실제 예시는 발생한 원인의 세부적인 요인은 다르지만 은행 및 투자사의 무리한 부동산에 대해 대출이 문제가 되어 발생되었던 2000년초반 미국발 서브프라임 모기지 사태를 생각하시면 됩니다.