부동산 감정평가 3방식(원가법,거래사례비교법,수익환원법)

Question

안녕하세요!

부동산 감정평가 3방식(원가법,거래사례비교법,수익환원법)의 평가 원리 및 적용 대상 부동산 차이는 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

원가법은 대상 부동산을 새로 만들거나 취득하는데 드는 재조달원가에 감가수정을 반영해서 평가하며 주로 시장 거래가 드문 학교나 공장 같은 건물에 쓰입니다. 거래사례비교법은 대상 물건과 유사한 인근 부동산의 실제 거래 가격을 비교하고 시점, 지역 요인등을 보정해서 산출하며 아파트나 토지 등 거래가 활발한 곳에 적용되며 마지막으로 수익환원법은 부동산이 미래에 벌어들일 순수익을 자본환원율로 나눠서 현재 가치를 구하는 방식으로 상가나 오피스텔 등 수익을 창출하는 자산에 주로 활용이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산 감정평가 시 평가 방식이 있는데 원가법은 주로 부동산의 원가에 감가상각등을 적용을 해서 평가를 하는 방식으로 주로 특수건물이나 공장, 공공시설등에 적용을 많이 하고 거래사례비교법의 경우 실제 주변 비슷한 부동산의 실제 거래가액에서 현 부동산의 특수성을 감안한 방식으로 아파트나 주택, 토지등 일반 부동산에 많이 사용을 하게 됩니다.

수익환원법은 부동산의 임대수익에서 비용을 제하고 미래 얼마정도의 수익이 발생할 것인가로 평가를 하는 방식으로 주로 상가나 오피스텔, 호텔등 임대수익형 부동산을 평가시 많이 사용이 되기도 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

각각 구분해서 다음과 같이 정리해서 말씀 드릴 수 있을 것 같네요.

• 원가법 - 해당 부동산을 새로 만든다면 얼마나 소요가 되는가? 건물이나, 공장 등 특수한 목적의 건축물 평가 시

• 거래사례비교법 - 비슷한 부동산이 얼마에 거래가 되었는가? 아파트, 주택, 토지 등 실재 거래가 활발한 부동산 평가 시

• 수익환원법 - 이 부동산이 앞으로 얼마의 수익을 만들어낼 수 있는가?상가, 오피스, 호텔, 임대용 건물 등 수익을 목적으로 보유하는 부동산 평가 시

이렇게 간단하게 정리를 해두시면 이해하는데 도움이 되실 듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

원가법 : 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액

즉 같은 효용을 가진 부동산을 새로 만든다면 얼마나 필요하나를 계산하는 것입니다.

거래사례비교법

비슷한 부동산이 실제 시장에서 얼마에 거래되었는가를 보는 것입니다.

수익환원법은 임대수익 + 미래의 자본이득으로 계산하고 투자자가 부동산을 사는 이유가 무엇인가 즉 수익성에 초점을 맞춘 계산법입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

원가법은 대상 물건의 재조달원가에서 감가누계액을 뺀 금액으로 가치를 산정하며 주로 건물이나 공공, 특수 목적 부동산에 적용됩니다. 거래사례비교법은 인근 유사 부동산의 실제 거래 가격에 시점수정과 가치 비교를 거쳐서 평가하며 토지와 아파트 등 시장성이 활발한 일반 부동산에서 쓰입니다. 마지막으로 수익환원법은 대상 부동산이 장래에 창출할 기대 순수익을 자본환원율로 나눠서 현재 가치를 산출하며 상가나 오피스빌딩 같은 수익형 부동산에 적용이 됩니다. 감사합니다.