특수관계인(가족간) 저가 직거래에 따른 양도세(매도자), 증여세(매수인) 이슈 문의

Question

본인(매도자) -> 장인어른(매수자)

증여가 아닌, 실제 금전거래가 오가는 '직거래'로 계획중입니다.

해당 아파트는 경매로 25년 6월에 취득하였고, 8월중에(취득후 2개월 가량) 매도를 계획중입니다.

-경매 낙찰가: 4억(25년 6월 취득)

-공시가격: 3.03억

-kb시세: 5.15억

-동일평형 실거래: 24년도 1건(4.5억)

✔️매도가(예정): 4억(경매 낙찰가 그대로)

<질문>

1. <증여세>매수자인 장인어른 입장에서는 3억 또는 30%금액 이내면 증여세 이슈가 없는 것으로 알고 있습니다.

해당 아파트 시세를 5억으로 잡아도 매도가인 4억은 차이가 1억으로 3억 또는 30% 모두 안전해보이는데 맞을까요?

2. <양도세> 매도자 입장에서는 1년 미만 매도라 양도세가 70%입니다. 다만, 수익 없이 취득가 그대로 매도할 예정입니다. 다만, 시가와 5%이상 차이가 나면(예: 시세 5억=>5%인 2,500만원) 매도가가 아닌 시세를 기준으로 양도세 이슈가 발생할 수 있다고 하던데 제 경우에는 어떻게 되는걸까요?

✔️최근 1년 실거래가 없고, 제가 취득한 25년 6월 부동산 경매 낙찰가를 시세로 인정 받을 수 있는지 궁금합니다.

3. 증여세, 양도세 이슈가 없다면 실제 제가 취득한 금액보다 싸게(예: 3.5억) 매도시에 일반 매매처럼 양도차손(5천만원)에 대해 양도세 합산으로 활용 가능할지도 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 시가가 10억 이하라면 시가대비 70% 이상 지급하시면 증여세 문제 없습니다.

2. 경매가도 시세로 인정은 받을 수 있습니다. 다만, 해당 물건이 본인 주택 공동단지 + 면적 5% 이내 차이 + 공시가격 5% 이내 차이인지는 확인해보시길 바랍니다.

3. 시가대비 95% 금액 이상을 받으면 실제 거래가격으로 양도세 신고 하시면 되며, 그게 아니라면 시가(매매가, 감정가, 공매가 등)으로 신고하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

(1) 저가양도에 해당한다 하더라도 시가와 거래가액의 차액인 1억원이 시가의 30%와 3억 중 적은 금액 미만이므로 특별한 세무상 문제는 없을 것으로 보입니다.

(2) 양도일 전후 3개월 내에 경매가액이 결정된 날(매각허가를 결정하는 날) 있는 경우 시가로 인정이 가능할 것으로 생각됩니다.

(3) 양도차손이 발생한 경우 25년 귀속 부동산 양도차익에 반영하는 것이 가능합니다.

감사합니다.