경제
형제와 재개발 주택을 공동명의로 진행시
저는 현재 재개발 주택 1채를 보유하고 있습니다.
현재 진행상태는 관리처분인가 전단계입니다
대략 올해 5월이나 6월쯤 관리처분인가가 날 것으로 예상됩니다
오빠와 공동명의로 진행 할 경우
관처 전이든 후든 상관없이 할 수 있는지?
공동명의 진행시 감정평가를 받아야 하는지?
아니면 실거래가를 기준으로 해야하는지?
공동명의시 들어가는 세금은 어떤것이 있는지?
궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
관리처분인가 전후 모든 공동명의 진행은 가능하지만 인가전에 완료하는 것이 행정 절차상 매끄럽습니다. 인가 후에는 조합원 지위 양도 제한 규정을 반드시 확인해야 하며 지득 권리가 주택에서 입주권으로 변하기 때문에 취득세율이 달라질 수 있습니다. 형제간 지분 증여나 매매 시 원칙적으로는 시가를 기준으로 합니다. 다만 재개발 구역은 거래가 적어 시가 산정이 어렵다면 감정평가액이나 공시가격을 활용할 수 있으나 세무상 부당행위계산 부인 규정에 저촉되지 않도록 시기에 근접한 감정평가는 받는 것이 안전합니다. 공동명의로 변경할 때 증여 방식을 택한다면 받는 사람은 증여세와 취득세를 내야 하며 주는 사람은 무상증여일 경우 양도소득세는 없으나 지분을 유상으로 넘긴다면 양도소득세가 발생합니다. 형제간 증여는 배우자나 성인자녀와 달리 1000만원으로 매우 낮습니다. 따라서 지분 가액에서 1000만원을 뺀 나머지 금액에 대해 높은 세율의 증여세가 부과될 수 있음을 알고 계셔야 합니다. 정리하자면 관리처분인가 전에 진행하는 것이 유리할 수 있으나 형제간 증여 공제 한도가 낮아서 거액의 증여세가 발생할 수 있으므로 반드시 감정평가를 통한 정확한 가액 산정과 세무 상담을 선행하시길 권장드립니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
관리추분인가 전에 마무리하는 것이 안전합니다 인가 후에는 주택이 입주권으로 변하며 특히 서울 등 투기과열지구라면 조합원 지위 양도 제한 규정에 걸려 공동명의 변경 자체가 불가능해질 수 있습니다. 형제간 거래는 시가 산정이 까다로운 특수관계인 거래에 해당하므로 향후 세무 조사를 대비해 전문 감정평가를 받아 그 가액을 기준으로 진행하는 것이 가장 객관적이고 안전합니다. 형제간 증여재산공제 한도는 1000만원으로 매우 낮습니다. 아파트 가액의 절반을 증여할 경우 공제액을 제외한 나머지 금액에 대해 높은 세율의 증여세가 부과되므로 사전에 세액 계산이 필수입니다. 지분을 받는 오빠는 증여세와 취득세를 납부해야 하며 지분을 넘겨주는 본인은 무상증여 시 세금이 없으나 만약 이주비 대출 등을 끼고 넘기는 부담부증여라면 대출 부분에 대해 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 관리처분인가 전에는 주택 취득세율이 적용되지만 인가 후 몇실 단계에서 진행하면 토지분 취득세율이 적용되어 세금 부담이 더 커질 수 있습니다. 즉 관리처분인가 후 조합원 지위 양도 제한 리스크를 피하기 위해 5월 이전에 서둘러 진행하시되 낮은 증여 공제 한도로 인한 세금 폭탄을 피할 수 있도록 반드시 세무 전문가와 상의하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 재개발은 시점에 따라 자산의 형태만 바뀔 뿐 지분 이전 자체는 언제나 가능합니다.
2. 지분을 넘기는 건 법적으로 증여 또는 양도입니다. 증여로 하는 경우 세법상 증여재산가약을 정해야 하며 기준이 될 수 있는 것은 공시자격, 분양가, 감정평가액 입니다. 향후 새 아파트 양도 시 취득가액이 높게 잡혀서 양도세 절세에 유리합니다.
실거래로 하는 경우 세부담 구조가 복잡하고 양도세가 커질 수 있어 잘 안하는 추세입니다.
3. 증여세, 취득세, 정도만 보시면 되겠습니다.
감사합니다.
저는 현재 재개발 주택 1채를 보유하고 있습니다.
현재 진행상태는 관리처분인가 전단계입니다
대략 올해 5월이나 6월쯤 관리처분인가가 날 것으로 예상됩니다
오빠와 공동명의로 진행 할 경우
관처 전이든 후든 상관없이 할 수 있는지?
==> 조정지역이라도 관리처분 전까지 명의를 변경하는 경우 조합원 자격유지에 변화가 없습니다. 그러나 입주권은 두명 중 1명에게만 지급됩니다
공동명의 진행시 감정평가를 받아야 하는지?
아니면 실거래가를 기준으로 해야하는지?
==> 실거래 사례로 진행하거나 없는 경우 감정평가를 받고 진행하심이 적절합니다
공동명의시 들어가는 세금은 어떤것이 있는지?
==> 금액 및 명의변경방법에 따라 증여세 또는 양도소득세, 취득하시는 분은 취득세 부과됩니다.