깡통전세에 대하여 설명부탁드립니다
전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우를 가리키는 말인데요 이러한 경우가 왜 발생하나요 이러한 경우에 관한 대책은 무엇인지 궁금합니다
계약 당시의 시세는 3억이고 전세보증금이 2.5억이였는데 어떤 외부요인으로 인해 집값이 끝없이 하락하여 2.5억보다 낮아진 경우 말 그대로 깡통전세가 됩니다.
깡통전세에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
부동산 경기가 좋을때 아파트 매매가격이 10억 이였다고 가정을 하고 그때 전세가가 8억이였다고 가정을 하겠습니다.
그래서 집주인은 10억짜리 아파트를 자기자본 2억 + 전세보증금 8억을 해서 10억 짜리 아파트를 매매해서 전세를
줍니다.
그리고 좋은 방향으로 간다면 10억짜리 아파트가 15억이 되면 그때 아파트를 매도하는 겁니다.
그러면 전세보증금 8억주고 본인은 7억을 가지게 됩니다.
자기자본 2억 + 타인자본(전세금) 8억 투자해서 5억을 버는 전형적인 갭투자 방식입니다만
이렇게만 가면 아무탈이 없지만
반대로 부동산 경기가 안좋아서 그 아파트가 5억으로 하락하면
자기자본 2억도 날리고 전세보증금 8억을 줄려면 어디서 3억을 더 구해서 줘야 하는 경우가 발생이 됩니다.
이런 경우 전세세입자은 보증금 8억을 다 못 받을 가능성이 큽니다.
왜냐햐면 그 집주인은 3억을 추가로 구하지 않고 경매로 넘겨 버리면 본인 투자금 2억 날리고 끝을 본다는 입장입니다.
위의 사항이 요즘 전세사기,깡통전세에 대한 좀더 과장스러운 예로 표현을 했습니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
깡통전세는 전세로 들어갔다가 집값이 하락하여 전세금과 비슷하거나 전세금보다 매매가격이 더 싼곳을 말합니다.
매매가비율 전세가격이 50%이내나 전세보증보험 가입이 가능한곳으로 알아보시는게 좋습니다.
깡통전세가 발생하는 이유는 주택가격 하락입니다. 보통 시세가 부정확한 빌라나 오피스텔에 경우 최초 전세보증금이 시세와 크게 차이가 없는 경우가 많습니다. 이런 경우 주택가격이 하락하게 되면, 전세보증금보다 시세가 낮아지게 되는 상황이 발생하게 되고, 그에 따라 임차인의 만기시 임차보증금 반환은 어려워지게 됩니다. 아파트처럼 비교시세가 있는 경우 시세파악이 용이하기 때문에 전세가율은 대부분 50~70%이내로 유지가 되기 때문에 깡통전세는 쉽게 발생되지 않는게 일반적입니다.
답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다,
안녕하세요 구자왕 입니다.
전세가율이 높은 주택은 오피스텔, 빌라, 다가구 등 해당합니다.
과거 전세보증보험 한도가 기준시가의 150% 높은 폭으로 전세보증보험이 가능하였고
전세가율이 낮은 아파트보다 컨디션 및 관리비 측면에서 유리하여 수요가 몰려
매매가보다 전세가가 높은 역전세 현상이 일어났습니다.
관련 대책으로는 전세보증보험 한도를 낮추고, 전세대출 금리인상 및 한도를 일부 제한하여
방지 가능합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우를 가리키는 말인데요 이러한 경우가 왜 발생하나요 이러한 경우에 관한 대책은 무엇인지 궁금합니다
==> 부동산시세를 고려하지 않고 임대차계약을 채결하였기 때문입니다. 이러한 사고를 방지하기 위해서는 "매매가격과 전세가격"을 비교하여 이상이 없는 경우 임대차게약서를 작성해야 합니다.
깡통전세는 부동산에서 흔히 사용되는 용어로, 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우를 가리킵니다.
국제 금리 상승이나 주변 입주 물량 증가 등으로 인해 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 정부의 부동산 정책 변화, 금융 기관의 대출 규제 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 깡통전세 상황에 대한 대응 방안은 다음과 같습니다:
세입자의 보증금을 담당 공공기관에서 대신 주는 상품입니다. 이를 통해 세입자의 보호를 강화할 수 있습니다.
집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 도움이 되는 대출 상품이 있습니다. 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 소송을 진행해야 합니다.
이러한 대응 방안을 고려하여 깡통전세 상황을 최소화하고 세입자의 권익을 보호할 수 있습니다.
처음부터 전세금을 많이 받고 전세를 놨는데 집값이 떨어지는 바람에 집값과 전세값이 비슷하거나 더많은 경우도 있습니다
이런경우 임대인이 능력이 된다면 전세값을 내려서 방을 빼면 되는데 돈이 없어서 방을 못뺄때가 문제가 되는것입니다
그래서 전세사기가 발생이 되고 경매에 들어가는 상황까지 가는경우가 많습니다
그래도 집이 여러채가 아니면 전세가를 내려서 임대인들이 해결을 많이하고 그렇지 않다면 경매까지 가서 해결을 하는데 전세가를 못받는 경우도 있습니다
전세를 들어갈때 매매가와 전세가 비율이 80%였는데 부동산이 하락기에 접어들며 매매가가 전세기간중에 80% 아래로 떨어지게 될 경우 역전세 또는 깡통전세가 발생하게 됩니다.