소액임차인의 기준은 지역마다 어떻게 달라지나요?

Question

소액임차인으로 인정받기 위한 보증금 기준은 지역마다 어떻게 달라지나요? 서울, 수도권 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역 등으로 구분해 기준이 정해진다고 들었습니다. 같은 보증금이라도 지역에 따라 소액임차인 해당 여부가 달라질 수 있는지 궁금합니다. 또한 소액임차인 기준과 최우선변제금 액수는 어떤 시점을 기준으로 적용되는지, 법 개정 전후에 따라 달라질 수 있는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대차에서 소액임차인은 확정일자가 늦어서 경매시 변제를 받지 못하더라도 선순위권리자가 경매신청 등기를 하기전에 대항력을 갖춘경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

이러한 소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 지역별로 설정된 기준 금액 이하여야 하는데 지역은 서울시, 과밀억제권역, 광역시, 그밖의 지역으로 구분되며, 기준 금액은 현재 서울시 1억6500만원, 과밀억제권역은 1억4500만원, 광역시 8500만원, 그밖의 지역 7500만원 으로 되어 있으며, 최우선변제 금액으로 각각 5500만원, 4800만원, 2800만원, 2500만원까지 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 실제 적용시 선순위 담보권자의 담보권 설정일자에 따라서 해당 시점의 소액보증금 및 최우선변제금액이 적용됨에 유의하셔야 합니다. 예를 들어, 선순위 담보권의 설정시점이 2018년 12월 10일 서울인 경우에는 소액 보증금 범위가 1억1천만원에 최우선변제금액은 3700만원까지로 적용됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 해당 지역 지자체 홈페이지등이나 네이버 검색등을 통해서 지역별 소액임차인 및 최우선변제금액 조회가 가능합니다. 또한 소액임차인 및 최우선변제금액 기준은 해당 부동산의 근저당권이 설정일자에 기준을 하게 됩니다.

즉 선순위 근저당권이 있을 경우 그 날짜 기준 소액임차인 및 최우선변제금액을 보셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

소액임차인 보증금 한도와 최우선변제금은 서울, 과밀억제권역, 광역시 그밖의 지역 등 4개 권역에 따라서 차등 적용되므로 같은 보증금이라도 지역마다 해당 여부가 달라집니다. 소액임차인 여부와 변제 액수를 판단하는 기준일은 계약일이나 전입신고일이 아니라 등기부등본상 최초로 등록된 근저당권 설정일 당시의 법령을 따릅니다. 이에 따라 현재 법령상 소액임차인에 해당하더라도 과거에 설정된 선순위 근저당권이 있다면 그 시절의 낮은 보증금 기준이 적용되어 최우선변제를 받지 못할 수도 있습니다. 보증금을 돌려받으려면 경매개시결정 등기전까지 전입신고와 입주를 마쳐서 대항력을 유지해야 하고 법원이 정한 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

같은 보증금이라도 주택 소재지에 따라 소액임차인 해당 여부가 달라질 수 있습니다

소액임차인 기준은 「주택임대차보호법 시행령」에서 지역별로 다르게 정하고 있기 때문입니다

,2025년 기준 소액임차인 보증금 기준

지역. 소액임차인 인정 보증금

서울특별시. 1억 6,500만 원 이하

수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인·화성·김포. 1억 4,500만 원 이하

광역시(일부 제외), 안산·광주·파주·이천·평택. 8,500만 원 이하

그 밖의 지역. 7,500만 원 이하

,최우선변제금

소액임차인으로 인정되면 경매·공매 시 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다

지역. 최우선변제금

서울. 최대 5,500만 원

수도권 과밀억제권역 등. 최대 4,800만 원

광역시 등. 최대 2,800만 원

그 밖의 지역. 최대 2,500만 원

다만 최우선변제금은 주택 매각대금의 1/2을 초과할 수 없습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울 기준으로 소액임차인 기준과 최우선 변제금 말씀드리면 1억 6,500만 원 최우선 변제금은 5,500만 원입니다.

과밀억제권역은 1억 4,500만 원 최우선 변제금은 4,800만 원입니다.

광역시 및 일부 도시는 8,500만 원 최우선 변제금은 2,800만 원입니다.

감사합니다.