법인 소유 주택을 세입자가 임차하여 에어앤비를 운영하는 경우 주택임대차계약서를 작성하는 건가요?

Question

법인 소유의 빌라 1채가 있는데요...

집을 내놓았는데 임차해서 에어앤비를 해도 되냐는 문의가 자꾸 옵니다.

그런데 세입자가 주택을 임차해서 에어앤비를 운영하는 경우 임대인과 임차인은 주택임대차계약서를 작성하고 주택임대차법이 적용 되는 것인지요? 아니면 일반(상가나 영업용) 임대차계약서를 작성하고 상가임대차법 같은 것이 적용 되는 것인지요?

보니까 에어앤비를 한다는 것이 실제 어떻게 운영을 한다는 것인지 모르겠지만

주택을 임차해서 단기임대로 전대를 하거나 아니면 실거주와 외국인대상 등의 요건을 갖추어 구청에 외국인 민박 같은 것을 하는 형식으로 이루어지는 것 같습니다.

그러면 하나는 전차인이 실제 주거용으로 쓰는 것이고 하나는 임차인이 일부는 외국인에 숙박을 제공하지만 기본적으론 실제 거주를 전제로 운영하는 것이니 주택임차계약일 것 같기는 한데 어떻게 되는 것인지요?

외국인 민박 등을 운영하는 경우에는 세무서에 사업자 등록을 하고 부가세 신고 등을 하는 등 "사업자" 의 형태를 갖추는 것 같은데 에어앤비를 운영하는 임차인이 주택임대차법으로 보호되는 임차인에 해당 하는 것인지요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택임대차계약서를 쓰지만 세입자가 살 목적이 아닌 장사를 할 목적으로 빌리는 것이므로 주택임대차보호법으로 보호받지 못합니다. 세입자가 법적으로 운영하려면 구청 등록이나 전대계약이 필요하고 이때 집주인의 서면 동의가 필수입니다. 따라서 세입자가 사업자등록을 내고 영업을 하더라도 주거용 임차인이 아니므로 계약갱신청구권 등의 세입자 보호 법률은 적용되지 않습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

법인 소유의 주택을 세입자가 임차하여 에어비앤비를 운영하는 경우 계약서 작성 명칭과 법적 적용 기준, 그리고 임차인에 대한 주택임대차보호법 적용 여부는 상가 건물 임대차 보호법의 적용 대상이 아니며 일반 민법상 임대차가 적용됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

에어비엔비 운영 목적으로 주택을 빌리더라도 임대인과 작성하는 계약서는 주택임대차계약서가 맞으며 계약 당사자 간에는 주택임대차보호법이 적용이 됩니다. 하지만 세입자가 이를 다시 숙박업 용도로 활용하는 것은 별개의 영업 행위이므로 실제 거주 목적이 아닌 사업용 전대로 볼 수 있어서 임대인의 철저한 전대 동의와 계약서 특약 작성이 필수입니다. 또한 임차인이 사업자등록을 하고 숙박업을 운영해도 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 계약서상 임차인 본인의 실제 거주와 전입신고, 확정일자 요건이 충족되어야 합니다.