계약갱신청구권 거절 사유(2기 차임액 연체) 적용 가능여부
저는 임대인으로 월세 계약이 약 4개월 남은 시점이고 매월 25일이 월세 납부일입니다.
3월 25일 연체 (4월 10일 납부)
4월 25일 연체
5월 25일 연체 (5월 26일에 4월 25일분 납부)
1. 위와같은 경우 하루차이로 2기분 차임액이 연체된 것으로 보아 계약갱신청구권 거절이 가능한가요?
2. 위 기간, 임차인이 사정이 어려워서 지연납부 양해를 구하였고 저도 별 다른 방법이 없어 알겠다고만 답변 드렸는데 이 부분이 계약갱신청구권 거절에 걸림돌이 될 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
임차인이 계약갱신청구권을 행사하려 할 때, 2기의 차임액 연체가 있었다면 임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 법원은 ‘2기의 차임액 연체’ 여부를 형식적으로 보지 않고, 연체의 정도·기간·반복성·해소 여부를 종합적으로 판단합니다. 따라서 단순히 두 번 연체 사실이 있었다는 이유만으로 무조건 거절이 인정되는 것은 아니며, 임차인이 연체액을 모두 납부했고 그 사정이 경미하다면 갱신거절 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.관련 법리
주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권을 보장하면서도, 임대인에게 정당한 거절 사유가 있을 때는 이를 인정합니다. 그 중 대표적인 사유가 ‘임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우’입니다. 여기서 2기의 차임액은 월세 기준으로 두 달치에 해당하는 금액을 말하며, 단순 지연납부가 반복되어 총액이 두 달치를 넘는 경우도 포함됩니다.판례 동향
판례는 임차인이 과거에 일시적으로 연체했더라도, 이미 모두 납부하고 현재 차임 지급을 성실히 이행 중이라면 계약갱신 거절 사유로 보지 않는 경우가 많습니다. 반대로 연체가 고의적·반복적으로 이루어지고, 임대인에게 상당한 신뢰 손상을 끼친 경우에는 갱신거절 사유로 인정됩니다.실무적 고려사항
임대인 입장에서는 단순히 “연체가 있었다”는 것만으로 거절을 주장하기보다는, 연체가 반복적이고 상습적이었으며, 임대차관계를 유지하기 어려울 정도로 신뢰가 훼손되었다는 점을 입증해야 합니다. 임차인 입장에서는 연체가 부득이한 사정에 의한 것이었고 이미 해소되었다는 점을 강조하면 갱신권을 지킬 수 있습니다.종합 의견
결국 2기의 차임액 연체 여부는 금액과 횟수만으로 판단되지 않고, 전체 임대차 관계에서의 성실성, 해소 여부, 임대인의 손해 정도가 함께 고려됩니다. 따라서 질문 상황에서는 단순히 연체 사실만으로 갱신거절이 가능하다고 단정하기보다는, 구체적인 사정을 면밀히 검토해야 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
2기에 이르는 차임액 연체가 기준이고, 계약 해지권을 행사하는 시점을 기준으로 연체 횟수가 중요한 게 아닙니다.
따라서 계약 해지를 행사하는 상황에서 이미 2기에 이르는 차임의 연체가 해소된 상황이라면 계약 갱신 청구권 거절을 할 수 있다고 보기 어렵습니다. 이상입니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
2기 차임액에 이르는 금액이 연체된 사실이 있다면 갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다. 단 하루라고 해도 연체된 사실이 있으면 이에 해당하겠습니다.
걸림돌이 될만한 사정은 아닙니다. 법에 따른 기준으로 적용됩니다.