전세보증금 반환소송중 경매, 유찰구매 질문

Question

도저히 돈을 받을 구멍이없어.

재산명시에도 자신의 재산은 저의 집과.

같은 오피스텔 다른호수 집 하나만 있는 상황

전세집이 1억인데 타 부동산 같은호수가 4800까지 유찰됬어서. 제가 경매진행한다면 임차권등기가 설정되어있어서 낙찰을 제가 받아야 할거같은데.

1. 이러면 4800에 유찰된걸 사면

나머지 5천정도를 중고차 압류를 해서 월급에서 계속빼내는 채권수심을 해서 받아야하는지

아니면 이 금액자체를 경매로해서 아애 못받는 건지 궁금합니다.

2. 부동산중개인이 사실상 못받으니 바로 경매하고 구매하는게 낫다 하는데 주변사람이 이런소리를 하는게 궁금해요.

어짜피구매할거면 유찰되어 조금이나마

낮은금액에 구매하는게 나을거같은데 이유가 있지 싶어서요.

3. 집주인이 그냥 구매하면 근저당자랑 상의해서 금액없애주겠다 천만원깍아서 구매해라 하는데

근저당처리가 제대로 안될시에 좀 불안한 감도 있는데

없앴다가 바로 근저당을 걸어서 저한테 불이익이있을수있는지도 궁금합니다.

도움을 받을데가 없어서 답변부탁드립니다.

따로 경매처리만 변호사 선임이 가능한지도 궁금합니다... 경매비도 만만치않다들어서..

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

경매로 집을 낙찰받으면 나머지 보증금은 어떻게 되나요?
→ 경매대금으로 배당받고도 부족한 금액은 그대로 남습니다. 즉 질문처럼 1억 보증금 중 일부만 회수되면, 남은 금액에 대해서는 급여압류·차량압류·채권추심 등을 별도로 계속 진행해야 합니다. 경매했다고 나머지 채권이 자동으로 사라지는 건 아닙니다.

왜 “바로 경매해서 직접 사라”는 말을 하나요?
→ 현실적으로 이미 회수 가능 재산이 거의 없고, 해당 오피스텔 가치도 낮아 보이는 상황이라면 차라리 저가 유찰 시 직접 낙찰받아 손실을 줄이는 게 현실적이라고 보는 경우가 많습니다. 전세사기·깡통전세 사건에서 실제로 자주 나오는 대응 방식입니다.

집주인 말 믿고 그냥 사도 되나요?
→ 매우 조심하셔야 합니다. 근저당 말소가 등기상 완전히 정리되기 전에 계약하거나 돈을 먼저 지급하면 위험할 수 있습니다. 특히 “근저당 없애주겠다”는 말만 믿고 진행했다가 다시 권리문제가 생기는 사례도 있습니다.

경매만 따로 변호사 선임 가능한가요?
→ 가능합니다. 실제로 전세보증금 반환소송은 직접 진행하시고, 경매·배당·권리분석 부분만 별도로 맡기는 경우도 꽤 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세보증금을 반환받지 못해 경매까지 고려해야 하는 상황이라 마음고생이 크실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 경매로 낙찰받아도 남은 보증금 채권은 유지되며 집주인과의 직접 매매는 신중하셔야 합니다.

1. 낙찰 후 잔여 보증금 회수 여부

임차인이 직접 낙찰을 받더라도 배당 및 상계처리 후 남은 보증금 채권이 소멸하는 것은 아닙니다. 따라서 회수하지 못한 잔액은 집주인의 급여, 예금, 자동차 등 다른 재산에 강제집행을 진행하여 추가로 받아내실 수 있습니다.

2. 유찰 대기와 빠른 낙찰의 차이

유찰을 기다려 낮은 가격에 낙찰받으면 서류상 남은 채권액은 커지지만 집주인에게 다른 재산이 없다면 현실적으로 추가 회수가 어렵습니다. 중개인은 사실상 집주인의 무자력 상태를 고려할 때 빠른 낙찰로 권리관계를 확정 짓는 것이 낫다고 판단하여 권유했을 가능성이 높습니다.

3. 집주인 직접 매매 시 주의점

근저당권이 있는 상태에서 매매로 소유권을 이전받는 것은 매우 위험합니다. 만약 진행하신다면 반드시 매매대금 지급과 동시에 근저당권 말소 등기가 이루어지도록 법무사를 통해 안전하게 처리해야 합니다. 정상적으로 소유권이 질문자님께 넘어온 후에는 집주인이 임의로 새로운 근저당을 설정할 수 없으니 이 부분은 안심하셔도 됩니다.

4. 경매 절차 대리 위임

경매 신청 및 권리분석 등 경매 진행 절차만 별도로 변호사나 법무사에게 위임하여 대리로 진행하시는 것도 충분히 가능합니다.

우선 불확실한 요소가 많은 집주인과의 직접 매매보다는 법적 보호를 명확히 받을 수 있는 법원 경매 절차를 통해 소유권을 확보하시는 것을 권해드립니다.

현재 겪고 계신 상황이 원만하고 빠르게 해결되기를 바랍니다.