전세보증금을 받지 못했습니다. 경매진행에 궁금해요

Question

판결문 나온지 1년이 지났는데 보증금을 못받고있어서

1억 보증금에 50만원 처음에 받고 아무것도 없습니다.

재산명시를 실행했으나 조회때 돈이없어서 나올구멍은 없는것같아.. 경매를 일찌감치 진행하려고 하는데요.

1. 전세금이 1억인데 선순위 저 후순위 근저당 2억정도 있는데 유찰이되어 결국 제가 사게되면 나머지 차액은 어떻게 진행되는지 궁금합니다.
2. 유찰 되어 5천이면 나머지 5천운 채권수심을 해서 받을 수 있는지.

1. 후순위 근저당이 있어 근저당 말소 해주고 구매하라고하는데. 구매는 안하고싶은데 만약 상황이되면 근저당 말소하고 다시 바로 거는게 가능한지요.. 제가 잘못구매해서 근저당까지 받을까봐 걱정되는데 경매보단 빨리끝나고 월세로라도 돌릴수 있으니 이방법이 나은가 싶습니다.
2. 재산조회때 택시운전면허와 택세포함 중고차 3대가 있는데 사실중고차 시세는 너무 부족해서 면허를 팔아서 갚을수 있는지 제가 강제집행을 진행할수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

질문이 여러 개라 순서대로 짚겠습니다.

경매 낙찰 후 차액은 어떻게 되나요? 선순위인 질문자분이 1억 채권을 가지고 있고, 후순위 근저당이 2억이라면 경매 낙찰가에서 선순위부터 배당받습니다. 낙찰가가 1억 미만이면 보증금 전액 회수가 어렵고, 미회수 잔액은 채무자에 대한 채권으로 남아 별도 추심을 해야 합니다. 5천만 원에 낙찰되면 나머지 5천만 원은 채권추심으로 받아야 하는데, 재산이 없는 상황이라면 현실적으로 회수가 어렵습니다.

근저당 말소 후 재설정이 가능한가요? 직접 낙찰받아 근저당을 말소한 뒤 다시 근저당을 설정하는 건 가능합니다. 다만 이렇게 하려면 일단 낙찰 대금을 납부해야 하고, 후순위 근저당은 경매로 소멸되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 경매 낙찰 시 선순위 근저당만 인수되는 구조인데, 질문자분이 선순위라면 본인 채권이 소멸되는 대신 소유권을 취득하는 방식입니다.

택시운전면허를 강제집행할 수 있나요? 택시운전면허 자체는 강제집행 대상이 되지 않습니다. 면허는 일신전속적 권리라 압류나 매각이 불가능합니다. 중고차 3대는 압류 후 경매가 가능하지만 시세가 낮다면 회수액이 미미할 수 있습니다.

현실적으로 재산이 없는 채무자에게 회수하기 쉽지 않은 상황입니다. 경매를 통해 최대한 배당받는 것이 현재로서는 가장 현실적인 방법입니다.