10년 장기임대 사업자 만기 이후 유지 가능여부 문의
현재 공시지가 5.5억인 주택을
10년 장기일반민간임대주택으로 소유하고 있습니다.
5년 뒤 만기인데 혹시 그때 공시지가 6억이 넘는다 해도 한 번 임대였던 주택에 대해서는 재신청이 가능한가요?
(만약 재신청이 된다면 세제혜택은 크지 않다 치더라도 주택 수에 반영은 안되겠죠?)
그리고 5년 뒤 공시지가 6억이 넘을 가능성은 얼마나 될까요? 지역은 강남구 입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
10년 장기일반민감임대주택은 만기 이후 재등록이 사실상 불가능하며, 공시가격이 6억원을 초과할 경우 세제 혜택과 주택 수 제외 적용도 더이상 받을 수 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 지금 10년 약정 중인 기존 10년에 대해서는 최초 요건을 충족했으므로 장기임대주택 특례를 계속 적용받을 수 있습니다. 10년이 끝나고 다시 10년을 새로 시작해 주택 수 제외를 계속 받고 싶다면 그 시점에 공시가격, 요건을 다시 봐야 합니다. 공시가격 6억을 넘겼다면 새로운 임대에 대한 주택 수 제외, 합산배제는 사실상 어렵다고 보시는 게 좋습니다.
2. 집값이 다시 크게 빠지거나 공시가격 현실화율을 낮추는 정책이 나오면 6억 아래에 머물수도 있겠지만 강남구 + 5년 이면 6억은 충분히 넘을 듯 합니다.
감사합니다.
현재 공시지가 5.5억인 주택을
10년 장기일반민간임대주택으로 소유하고 있습니다.
5년 뒤 만기인데 혹시 그때 공시지가 6억이 넘는다 해도 한 번 임대였던 주택에 대해서는 재신청이 가능한가요?
==> 가능합니다.
(만약 재신청이 된다면 세제혜택은 크지 않다 치더라도 주택 수에 반영은 안되겠죠?)
그리고 5년 뒤 공시지가 6억이 넘을 가능성은 얼마나 될까요? 지역은 강남구 입니다.
==> 신의 영역인 만큼 기다려 봐야 하는 사항입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,법적으로 가능합니다 (재등록 가능)
현재 등록한 장기 일반 민간임대주택의 임대의무기간이 10년으로 설정되어 있고, 10년이 만료되면 그 집을 임대사업자 등록 말소할지 재등록(다시 등록)할지 선택할 수 있습니다
,공시지가가 6억 넘어도 재등록 가능하지만 다만 세제 혜택 조건은 달라질 수 있습니다
,주택 수에 반영은 장기간 임대로 계속 등록하면 합산 제외 혜택 지속 가능성 있습니다
,5년 뒤 공시지가 6억 초과 가능성은 높습니다 (강남 입지 특성상)
만기 전에 세무사와 상담해서 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 임대주택 재등록 가능성
10년 장기임대가 끝나더라도, 같은 주택을 다시 장기일반민간임대주택으로 등록하는 것은 가능합니다. 다만, 재등록 시점에 공시지가가 '등록 기준'을 넘어서면 세제 혜택이 제한됩니다. 현재는 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하인 경우에만 종합부동산세 합산 배제 등 주요 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 6억 원을 넘은 상태로 재등록할 경우, 임대의무만 남고 주택 수 제외와 같은 핵심 혜택은 사라집니다.
2. 강남구 공시지가 6억 초과 가능성
만약 주택이 강남구에 있고 현재 공시지가가 5억 5천만 원 수준이라면, 앞으로 5년 안에 6억 원을 넘어설 가능성이 매우 높습니다. 연평균 약 1.8%씩만 올라도 기준 금액에 도달하며, 강남 지역의 지가 상승률과 공시가격 현실화 추세까지 감안하면 만기 시점엔 등록 기준을 초과할 확률이 큽니다.
3. 주택 수 포함 여부
재등록할 때 공시지가가 6억 원을 넘는다면 종합부동산세 합산 배제가 안 되어, 해당 주택이 주택 수에 포함되고 그만큼 세 부담이 늘 수 있습니다. 따라서 만기 시점의 관련 법령과 공시지가를 꼭 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현행법상 불가합니다.10년 만기 시 자동 말소되며 재등록하려면 당시 요건을 충족해야 합니다. 등록 시점 공시가격이 6억원을 초과하면 재등록이 안됩니다. 재등록 실패 시 주택 수에 포함되며 종부세 합산 배제 등 기존 세제 혜택이 사라집니다. 현재 5.5억원에서 약 9% 만 올라도 6억입니다. 강남구의 지가 상승률과 공시가격 현실화 추세를 고려할때 5년 내 6억 돌파는 기정사실에 가까워 매우 높습니다. 만기 시점에 임대사업자 유지 조건이 완화되는지 확인을 하시고 재등록이 불가능해찔 경우를 대비해서 만기 전후의 세무를 미리 계산해 보셔야 합니다. 만약 재등록이 된다면 다시 주택 수에서 제외되어 종부세 폭탄을 피할 수 있고 다른 거주 주택 매도 시 1주택자 자경르 유지해 비과세 혜택도 계속 받을 수 있습니다. 10년동안 매도가 제한되고 임대료 증액 5% 제한 의무는 계속 준수해야 합니다. 다만 세제 혜택은 축소될 수도 있습니다.