매수인의 무리한 합의 강요와 고의적인 계약 파기 시도에 대한 법적 대응은?

Question

이달 중순경 토지거래허가구역으로 묶인 용인 아파트를 처분하기 위해 당장 10월 중순에 일단 전세로 입주해 맴수를 하겠다는 매수자와 임대차계약을 체결하고 매매약정서 체결을 통해 토지거래허가를 득한 뒤 내년 2월말 잔금을 마무리하기로 했습니다. 제가 다주택자여서 정부 부동산 세제개편안이 통과돼 시행되는 내년이 돼야 양도세 중과 완화 혜택을 볼 수 있기 때문에 이 같은 방식의 계약 흐름이 불가피한 상황이구요.

문제는 이 과정에서
1) 중개인이 토지거래허가 후 4개월 이내 등기 이전 등 관련 법규를 6개월로 잘못 알고 9월초에 매매약정서를 제출해 내년 2월로 잔금 기한을 맞췄다는 겁니다.

2) 이런 사정에도 불구, 매수인은 자신이 입주하기 전 인테리어 공사를 하겠다며 불안하니까 추후 제 변심으로 등기 이전을 안할 경우 1억원이 넘는 공사 예상비용을 배상하라는 합의서를 공증까지 해서 만들자고 합니다.

3)매수인은 2)의 요구를 들어주지 않으면 토지거래허가를 넣어도 잔금 기한이 맞지않아 당연히 불허될 당초 매매약정서를 넣어 아예 계약을 깨버리겠다고 협박중입니다. (이 경우 계약금과 매매약정금을 모두 반환해줘야 하기에 매수인은 전혀 손해가 없습니다.)

1)의 중개사고에 대한 책임을 어떻게 물어야할 지
2)의 매수인측 무리한 요구에 어떻게 응해야할 지
3)은 계약을 고의로 이행 불능 상태로 만들겠다는 의도인데 어떤 법 규정으로 대응할 수 있을지

답변주시기 바랍니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

토지거래허가 구조로 매매를 진행하시다 중개사 착오와 매수인 협박까지 겹친 상황이군요.

세 가지 다 대응 가능합니다. 중개사의 고의·과실로 손해가 생기고 인과관계가 인정되면 개업공인중개사에게 배상을 청구할 수 있습니다. 공사비 1억 배상 합의서를 공증하자는 요구는 응할 의무가 없어 거절하셔도 됩니다. 계약을 일부러 깨겠다는 말도 해악을 고지해 공포심을 일으킬 정도인지에 따라 협박죄 성립 여부가 갈립니다. 이 죄는 피해자가 명시적으로 처벌을 원치 않으면 공소를 제기할 수 없으니, 잔금기한은 매수인과 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 변경·재신청 가능 여부를 확인하십시오.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

1. 중개인의 잘못으로 잔금기한이 잘못 정해진 것이라면 중개업자의 과실에 따른 손해배상책임을 검토할 수 있습니다.

2. 1억 원대 공사비 배상 요구는 계약서상 근거가 없다면 서명하지 마시길 바랍니다.

3. 매수인이 정당한 이유 없이 계약을 깨려고 하는 것이라면 계약상 이행거절 또는 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 자체가 계약의 효력 발생 요건이므로, 중개사의 과실로 기한이 도과한다면 이는 계약 이행불능의 원인이 될 수 있습니다. 중개사의 업무상 과실은 공제증서를 통한 손해배상 청구가 가능할 것으로 보입니다.

매수인의 인테리어 비용 배상 합의 요구는 계약서에 없는 과도한 의무를 부과하는 것으로, 의뢰인께서 이를 반드시 수용할 법적 의무는 없습니다. 만약 매수인이 고의로 허가 신청을 지연시키거나 불허를 유도하여 계약을 파기하려 한다면, 이는 신의칙 위반에 해당하여 계약금 반환 의무를 면하거나 오히려 매수인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

따라서 현재 상태에서 매수인의 협박에 굴하지 마시고, 중개사에게 정정된 서류 접수를 강력히 요구하며 매수인의 이행 거절 의사를 증거로 남겨두시기 바랍니다. 매수인이 고의적으로 계약을 파기하려 한다면 소송을 통해 대응할 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.